重庆酒店市场方案（机密）二
1. 项目自身分析 8
1.1. 定位思考 8
1.1.1. 区位条件 8
1.1.2. 地块条件 8
1.1.3. 市场条件 8
1.1.4. 区域形象 8
1.1.5. 投资回报 8
1.2. 市场调查结果简析 9
1.2.1. 楼盘调查结果简析 9
1.2.2. 消费者市场调查简析 10
1.3. 项目分析 12
1.3.1. 项目背景分析 12
1.3.2. 项目地块分析 12
1.3.3. 建筑物分布情况 14
1.3.4. 沙坪坝气象指标： 14
1.3.5. 居住环境： 14
1.4. 项目物业体量配比 15
1.4.1. 各类物业需求量评估 15
1.4.2. 物业配比原则： 19
1.4.3. 物业配比建议 19
2. 住宅SWOT分析 19
2.1. 优势（Strength） 20
2.2. 劣势（Weakness） 21
2.3. 机会（Opportunity） 24
2.4. 威胁（Threats） 25
2.5. 总结 27
3. 项目住宅定位 27
3.1. 定位理念 27
3.2. 市场定位 27
3.3. 客户定位 30
3.4. 形象定位 32
3.5. 项目命名 34
3.6. 住宅产品定位 35
3.6.1. 总体分布 35
3.6.2. 物业类型、档次以及目标客户群示意 36
3.6.3. 面积定位 36
3.6.4. 户型功能建议 41
3.6.5. 户型设计规避重点 41
3.7. 价格定位（初步） 41
3.8. 产品总体描述 43
3.9. 附属产品策划 44
3.9.1. 配套需求 44
3.9.2. 会所功能设计 45
3.10. 节能系统 46
3.11. 智能化系统 47
3.12. 装修情况 48
3.12.1. 背景数据 48
3.12.2. 趋势 48
3.12.3. 建材建议 49
3.12.4. 套餐标准 49
a． 实用型：国产中档建材 200—400元/平方米 49
3.13. 车位 49
3.14. 物业管理 50
3.14.1. 物业管理的档次 50
3.14.2. 物业管理内容建议 50
4. 沙坪坝区商业环境简析 57
1.5. 定位思考：项目自身条件 57
1.5.1. 区位条件 57
1.5.2. 地块条件 57
1.5.3. 市场条件 57
1.5.4. 区域形象 58
1.6. 定位思考：市场调查结果 58
5. 商业SWOT分析 61
5.1. 优势（Strength） 61
5.2. 劣势（Weakness） 62
5.3. 机会（Opportunity） 64
5.4. 威胁（Threats） 64
5.5. 总结 65
6. 项目商业定位 66
6.1. 市场定位 67
6.2. 客户定位 68
6.3. 主题定位 70
6.3.3. A区地铁商场： 73
6.3.4. B区： 73
6.4. 主要目标消费群体定位： 89
6.5. 功能定位 89
6.5.1. 尚美品牌基地 89
6.5.2. 尚美流行前线 90
6.5.3. 尚美户外大道 90
6.5.4. C区小区配套商业 90
6.6. 价格定位 90
6.7. 规划设计建议 91
6.7.1. 商业面积建议 91
6.7.2. 设计盲点规避 92
6.8. 物业管理建议 92
7. 本项目酒店市场发展条件分析 95
7.1. 酒店所在地旅游资源状况分析 95
7.1.1. 沙坪坝区内旅游资源 95
7.1.2. 项目地周边旅游资源 98
7.1.3. 分 析 98
7.2. 项目所在地的地理及交通通达性 99
7.2.1. 地理位置 99
7.2.2. 交通状况 100
7.2.3. 分 析 101
7.3. 酒店客源分析 101
7.3.1. 重庆酒店客源分析 101
7.3.2. 沙坪坝区客源分析 105
7.3.3. 分 析 107
7.4. 沙坪坝区酒店接待能力 108
7.4.1. 沙坪坝区酒店数量及规模 108
7.4.2. 沙坪坝区酒店发展特征 108
7.4.3. 沙坪坝区酒店发展势头 113
7.4.4. 分析与建议 114
8. 酒店市场发展趋势分析 115
8.1. 全国酒店市场发展趋势 115
8.1.1. 旅游业全面复苏，令酒店业经营呈现回升态势 115
8.1.2. 中国酒店普遍存在着星级越高其效益越好的状态。 115
8.1.3. 酒店连锁化管理程度将越来越高，国际品牌酒店成为中国酒店市场领头羊 117
8.1.4. 国际化酒店管理集团所产生的利润明显高于国内酒店 118
8.1.5. 经济型酒店的崛起抢占了三星级以下酒店的市场份额 119
8.1.6. 分析及建议 119
8.2. 重庆酒店市场发展趋势 120
8.2.1. 和国内大部分城市一样，重庆酒店的发展与当地经济水平、开放程度、旅游业及房地产发展态势相一致 120
8.2.2. 与直辖市比较，重庆四星级以上酒店数量较少，结构不合理。 121
8.2.3. 三星级酒店增长数量及速度最快 122
8.2.4. 重庆酒店规模结构较小 122
8.2.5. 高档次酒店多集中于渝中区，酒店空间分布不合理 123
8.2.6. 价格战促使三星级以下酒店市场生存空间缩小，经营压力增大 125
8.2.7. 酒店文化内涵逐渐上升 126
8.2.8. 入驻重庆的国际、国内连锁酒店品牌越来越多 127
8.2.9. 重庆房地产商力捧酒店 128
8.2.10. 重庆酒店未来竞争将更加白热化 128
8.2.11. 分析及建议 129
9. 项目地块SWOT分析 130
9.1. 项目地块发展优势（Strength） 130
9.2. 劣势分析（Weakness） 132
9.3. 机会点（Opportunity） 135
9.4. 威胁点（Threats） 136
9.5. 综述 137
10. 酒店物业发展定位建议 138
10.1. 项目发展方向性定位 138
10.2. 市场定位 139
10.2.1. 客户定位 139
10.2.2. 价格定位（房价） 139
10.3. 项目定位 140
10.3.1. 项目主题定位 140
10.3.2. 项目功能定位 140
10.3.3. 酒店风格定位 141
10.4. 酒店特色营造 141
10.4.1. 酒店外观 141
10.4.2. 酒店内部环境营造 142
10.4.3. 先进设施运用 146
10.4.4. 提供优势服务 146
10.5. 产品建议 147
10.5.1. 客房区 147
10.5.2. 餐饮区 150
10.5.3. 公共活动区 150
10.5.4. 会议中心 150
10.5.5. 健身娱乐中心 152
10.5.6. 商务中心和其它营业性服务设施 154
10.5.7. 行政和职工用房 155
10.6. 体量配比(规模定位) 156
10.6.1. 客房区面积 156
10.6.2. 餐饮区面积 157
10.6.3. 公共活动区 159
10.6.4. 会议中心 160
10.6.5. 健身娱乐中心 161
10.6.6. 商务中心和其它营业性服务设施 162
10.6.7. 行政和职工用房 162
10.6.8. 体量配置表 163
10.7. 楼层布局 165
10.7.1. 公共活动区中大堂布局 165
10.7.2. 商务中心和其它营业性服务设施 165
10.7.3. 餐饮区位置 166
10.7.4. 健身娱乐中心 166
10.7.5. 会议中心 166
10.7.6. 客房区 166
10.7.7. 行政和职工用房 166
10.8. 酒店经营建议 167
10.9. 结束语 167
11. 写字楼市场供需分析与判断 169
11.1. 写字楼市场背景分析与判断 169
11.1.1. 良好的城市发展大环境，带动重庆写字楼市场进入快速上升阶段 169
11.1.2. 以渝中区CBD为主、多商务中心的格局逐步形成 170
11.1.3. 涌现甲级写字楼开发热潮，产品走向多元化 170
11.1.4. 向国际化、智能化、人性化、生态化等方面发展 171
11.1.5. 写字楼与四星级酒店共跳双人舞，产生品牌效应，有效提高写字楼品质 172
11.1.6. 沙坪坝区写字楼市场发展相对落后 172
11.1.7. 客户群同质化严重 172
11.1.8. 小结 172
11.2. 写字楼客户需求分析 173
11.2.1. 重庆市甲级写字楼客户群特征 173
11.2.2. 沙坪坝区现有写字楼客户特征 174
11.2.3. 沙坪坝区潜在写字楼客户特征 176
11.2.4. 项目目标客户群初步定位 177
11.2.5. 目标客户群需求分析 178
11.3. 潜在竞争对手分析 181
11.3.1. 火车北站——综合商务大楼 182
11.3.2. 西部第一高楼 183
11.3.3. 重大高科大厦——国家大学科技园区 184
11.3.4. 石碾盘商务区 184
11.3.5. 小结 185
12. 项目开发条件分析 185
12.1. 项目概况 185
12.2. 交通条件 186
12.3. 周边商务氛围及周边环境 187
12.4. 地块现状 187
13. 项目SWOT分析 188
13.1. 优势（Strength） 188
13.2. 劣势（Weakness） 189
13.3. 机会（Opportunity） 191
13.4. 威胁（Threats） 191
14. 竞争策略 194
15. 写字楼物业定位 194
15.1. 项目定位 194
15.1.1. 目标客户定位 194
15.1.2. 市场定位 196
15.1.3. 形象定位 198
15.1.4. 功能定位 199
15.1.5. 项目案名 200
15.1.6. 推广主题 201
15.2. 产品建议 203
15.2.1. 主要规划设计指标建议 204
15.2.2. 建筑外立面 209
15.2.3. 园林绿化 210
15.2.4. 大堂 211
15.2.5. 电梯 212
15.2.6. 空调 212
15.2.7. 5A智能化 213
15.2.8. 标准层层高 214
15.2.9. 扩展功能 215
15.2.10. 标准层公用部分 218
15.2.11. 内部装修 219
15.2.12. 管理部分的建筑设计 219
15.2.13. 绿色办公、人性化空间设计 220
15.2.14. 环保材料的应用 221
15.2.15. 物业管理服务建议 221
15.2.16. 物业管理费 222
15.2.17. 增值服务建议 223
15.3. 价格定位 224
15.3.1. 价格策略 224
15.3.2. 价格建议 226
16. 销售策略 227
16.1.1. 销售周期 227
16.1.2. 销售控制 227
16.1.3. 推广策略 228
17. 项目建筑表现建议 229
17.1. 整体定位及表现 229
17.2. 住宅部分建筑表现 231
17.2.1. 建筑外立面材料选用 232
17.2.2. 环境创意 232
17.3. 商业裙楼建筑表现 235
17.4. 酒店、写字楼建筑表现 236
18. 项目总体开发时机选择 236
18.1. 整体开发建议 236
18.1.1. 开发区域总体分布 236
总体分布 237
18.1.2. 建筑分期步骤建议 238
18.2. 推广销售分期步骤建议 238
