商业提案（提纲版）
这是小弟手上的项目，请恕不能提供全版。如果觉得还行，请留个言鼓励鼓励！
本贴本应是回复rxl1216兄帖子的，考虑到可能会给更多的朋友以参考，因此发了新帖
本提案只是商业定位提案，市场调研和招商计划不在本案中！
前言
第一部分 项目分析篇
一、城市商圈变革特征
1-1、从核心商圈到区域性综合商圈的城市商业格局变化
1-2、从商业综合体到业态细分的分层商业格局变化
1-3、从卖概念到卖产品、从卖地段到卖定位的商业营销变化
二、项目所处区域商圈格局分析
2-1、我们的项目适合放在哪个角度考虑问题？
2-2、XX街现有的商业业态经营得怎么样？
三、项目产品分析
3-1、-1F的产品分析
3-2、1F的产品分析
3-3、2F的产品分析
3-4、3F的产品分析
四、项目综合SWOT分析
5-1、优势分析
5-2、劣势分析
5-3、项目机会点
5-4、项目威胁点
5-5、项目威胁淡化方案
第二部分 项目定位篇
一、项目商业总体定位思路
1-1、商业总体定位的目标
1-2、商业总体定位的原则
1-3、商业总体定位
1-4、商业总体定位的说明
二、项目商业业态定位
2-1、商业业态定位的目的
2-2、商业业态定位的原则
2-3、商业区域的划分
2-4、主要业态规划图
2-5、业态控制和调整
三、项目商业形象定位
四、项目目标客户定位
4-1、项目经营商目标客户定位
4-2、项目投资目标客户定位
五、盈利模式定位
5-1、商业物业的营销盈利模式
5-2、独立式商铺盈利模式
5-3、本项目商业组团的盈利模式建议
第三部分 项目价值体系构建篇
一、项目租金体系定位
1-1、租金与售价的关系
1-2、租金与经营商利润的关系
1-3、影响租金水平的价值权重表
1-4、可比实例定价法
1-5、分层分业态租金体系定位
二、项目售价体系定位
2-1、基准投资回报率/年
2-2、租金涨幅的测算标准与销售价格的关系
2-3、商铺升值系数的设计
2-4、根据租金初步推导的销售价格
第四部分 项目策略篇
一、项目招商策略
2-1、项目招商开展时间
2-2、项目招商的目的与原则
招商的目的
招商的原则
2-2、项目招商总体策略
2-3、商家进驻要求和原则
行业内知名商户或大批发商
个性鲜明有特色商户
能吸引人流量的商户
同业形成规模，异业互相补充
核心业态要形成互动
前期以盐市口附近为重点
统一经营，统一管理
2-4、招商管理组织架构
2-5、招商推广策略（本部分内容简单阐释）
阶段性宣传推广策略
公关活动策略
2-6、项目招商执行策略
招商的阶段性运作工作
商家策略
投资者策略
规划策略
管理策略
价格策略
招商促进策略
分阶段控制策略
大商户营销策略
三、项目销售策略
3-1、项目销售入市时机
3-2、项目销售目标及销售节奏设计
3-3、项目销售周期
3-4、关于项目定位的思考
3-5、关于目标客户群细分的思考
3-6、VIP客户的营销策略思考
客户分级
VIP客户的优先待遇
3-7、关于泛销售方式的思考
具体操作思路：
3-8、“先招商、后销售”的策略思考
3-9、推出永续经营工程，倡导理性投资
终端渠道挖掘计划
统一招商、统一经营计划
重点产品形成市中心绝对垄断地位，带动其他经营品种发展
分层、分位置、分业态合理经营比例计划
业主委员会管理计划
“百城万店无假货”计划或其他全国类资质
商业培训计划
规模化推广计划
反其道而行之的理性投资倡导计划
3-10、卖点不可一次推完，保持持续的推广热点
3-11、项目阶段性销售任务分解
四、销售阶段初推
4-1、形象导入期/蓄客期
4-2、投资引导期/内部认购期
4-3、公开发售期
4-4、销售延续期
结语
[ 本帖最后由 最怕孤单 于 2007-11-6 23:55 编辑 ]
