2008后 中国楼市走势初探
[size=24px][size=32px][size=24px][b]2008[/b][b]后 中国楼市走势初探[/b][/size][/size][/size][b]厦门风火房地产营销策划有限公司 总经理张炜胜[/b]
[b]管中窥豹[/b]
[b]地产样板:典[/b][b]型地产样本分析[/b]
全国楼市一盘棋，本文通过以下一个3级城市的楼盘个案，最近一年的销售变动情况进行分析，管中窥豹，对中国地产市场目前面临的困局、以及未来发展前景，进行分析和探讨，一家之言，与诸君一道商榷！
2007年3月—2008年3月，某三级城市楼盘销售情况分析表
[table][tr][td=1,1,81][b]月份[/b]
[/td][td=1,1,81][b]备案套数[/b]
[/td][td=1,1,81][b]备案面积[/b]
[/td][td=1,1,81][b]备案金额[/b]
[/td][td=1,1,81][b]最高价[/b]
[/td][td=1,1,81][b]最低价[/b]
[/td][td=1,1,81][b]住宅均价[/b]
[/td][/tr][tr][td=1,1,81]200803
[/td][td=1,1,81]36
[/td][td=1,1,81]3978.28
[/td][td=1,1,81]17767635
[/td][td=1,1,81] 5368
[/td][td=1,1,81]3200
[/td][td=1,1,81]4466
[/td][/tr][tr][td=1,1,81]200802
[/td][td=1,1,81]9
[/td][td=1,1,81]1164.64
[/td][td=1,1,81]5149239
[/td][td=1,1,81] 5041
[/td][td=1,1,81]3520
[/td][td=1,1,81]4421
[/td][/tr][tr][td=1,1,81]200801
[/td][td=1,1,81]6
[/td][td=1,1,81]995.5
[/td][td=1,1,81]5453736
[/td][td=1,1,81] 5848
[/td][td=1,1,81]4904
[/td][td=1,1,81]5478
[/td][/tr][tr][td=1,1,81]200712
[/td][td=1,1,81]10
[/td][td=1,1,81]1301.68
[/td][td=1,1,81]6103469
[/td][td=1,1,81] 5345
[/td][td=1,1,81]3963
[/td][td=1,1,81]4689
[/td][/tr][tr][td=1,1,81]200710
[/td][td=1,1,81]20
[/td][td=1,1,81]2705.89
[/td][td=1,1,81]12865666
[/td][td=1,1,81] 5455
[/td][td=1,1,81]3760
[/td][td=1,1,81]4755
[/td][/tr][tr][td=1,1,81]200709
[/td][td=1,1,81]12
[/td][td=1,1,81]1626.4
[/td][td=1,1,81]6722669
[/td][td=1,1,81] 4617
[/td][td=1,1,81]3688
[/td][td=1,1,81]4133
[/td][/tr][tr][td=1,1,81]200708
[/td][td=1,1,81]38
[/td][td=1,1,81]5116.12
[/td][td=1,1,81]21477605
[/td][td=1,1,81] 4690
[/td][td=1,1,81]3620
[/td][td=1,1,81]4198
[/td][/tr][tr][td=1,1,81]200707
[/td][td=1,1,81]93
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[/td][td=1,1,81]50221238
[/td][td=1,1,81] 4660
[/td][td=1,1,81]3453
[/td][td=1,1,81]3999
[/td][/tr][tr][td=1,1,81]200706
[/td][td=1,1,81]23
[/td][td=1,1,81]3238.72
[/td][td=1,1,81]13083653
[/td][td=1,1,81] 4520
[/td][td=1,1,81]3490
[/td][td=1,1,81]4040
[/td][/tr][tr][td=1,1,81]200705
[/td][td=1,1,81]19
[/td][td=1,1,81]2289.09
[/td][td=1,1,81]9323007
[/td][td=1,1,81] 4340
[/td][td=1,1,81]3810
[/td][td=1,1,81]4073
[/td][/tr][tr][td=1,1,81]200704
[/td][td=1,1,81]13
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[/td][td=1,1,81]6511946
[/td][td=1,1,81] 4240
[/td][td=1,1,81]3670
[/td][td=1,1,81]3952
[/td][/tr][tr][td=1,1,81]200703
[/td][td=1,1,81]89
[/td][td=1,1,81]11481.62
[/td][td=1,1,81]44307308
[/td][td=1,1,81] 4630
[/td][td=1,1,81]3430
[/td][td=1,1,81]3859
[/td][/tr][/table]
[b]泡沫泛滥[/b]
2007年8月以前，在房价节节高的情况下，楼市对2008年的未来预期看好，开发商连连提价，市区均价基本达到4000元左右，引起消费者对未来仍将大幅涨价的恐慌，提前释放购房需求，楼市整体销售良好，经过半年到1年预热的项目，客户资源积累多，客户和开盘户数比，基本能达到3：1到4：1，开盘时，基本能够热销100套左右的住房，后续持续销售期，每月基本可以销售10--25套左右，整体销售势头强劲。
2007年8月到11月，楼市价格进一步走高，市区楼盘均价多数楼盘均价达到4700元，价格偏高，多数中低消费者无力购房，销售情况受阻，即使预热半年，积累众多准客户的新开楼盘，开盘期销售情况也不是很好，基本销售在50—80套左右，持续销售期每月销售情况降为6—15套左右。
[b]冰河来临[/b]
2008年12月到2008年3月，中央出台了货币从紧政策、解决民生住房问题和二套房高利率影响，整个楼市进入冰冻期，新开楼盘多数销售不理想，多数楼盘月销售量直线降到3-5套，部分楼盘出现0销售，市中心区以前每天客户组数为8-12组，目前每天基本在2-4组，准客户锐减。
销售严峻，部分开发商价格跳水，推出打折降价或直接购房优惠、或变相降价促销策略，直线降价约20%，经价格刺激，本月才实现销售36套的业绩，销售仍是不理想；个别大盘高品质社区样板公开造势，开盘价格直接拉底为3200-3700元，仍不能实现很好的销售，预热半年多，客户积累和推售房源比例达到4：1，但是火热开盘，销售仍旧不能超百套，最近每月也仅销售7套左右，市场销售情况总体萧条严峻。
[b]地产危局[/b]
2008年4-8月份，受国家货币从紧宏观调控政策影响，众多开发商开发资金短缺，一部分开发商将出现资金链断裂的危局，目前销售困难实现不了销售回款，而且销售前景不明朗的情况下，将相继会出现价格跳水，领跑降价，谋求加速销售回款，所以后面半年，市场环境错综复杂，还有进一步恶化的可能，半年内销售前景不容乐观。
深圳、广州，作为中国改革开放的前沿阵地，南方开放的沿海一级城市，毗邻香港，经济活跃，市场经济运作健康，经济环境反应度敏感。对于中国泡沫泛滥的高危楼市、股市，国家经济政策的风吹草动，反应迅速强烈。2007年底，胡锦涛主席出面发表了2008年中国将实行财政和金融信贷从紧政策，给过热的地产投资降温，以及年初出台的打击囤地行为的政策一出，楼价立跌！据央视经济频道报道，深圳楼价在短短一两个月内，下跌约20%，各大二手中介关门倒闭成风，一时之间，降价之风风生水起，楼市寒流到来！广州楼价应声跟风，广深楼市，深陷动荡。
最近的网络新闻揭秘，一线超大城市，仅有广深楼市真摔，京沪未动。其实，不尽然，全国上下，几万家开发商，资金链条紧绷面临断裂者，大有人在，为实现资金回收或异地战略转移、保大弃小，大中城市，都有开发商临阵脱逃，率先大幅降价或变相促销，带头大哥万科就是其中佼佼者，本轮降价风潮，波及全国。但是，多数开发商仍然坚守阵地，因为，其一，消费者买涨不买跌，开发商担心，降价了，还是没人要，吆喝不讨好；其二，整个市场如果出现跟风跌价，造成恐慌性连锁降价，泡沫破裂，地产崩盘，那将是开发商末日的到来，地产将不值一文、无人问津，上市公司的股票市值，将缩水贬值50-80%，重现1997香港股市、楼市黑色噩梦！众多开发商破产成风。今后半年，将是地产高危爆发的前夜。
京沪重镇，成为中国地产市场的最后一根救命稻草！
中国几万家、大大小小开发商，勒紧裤腰带，忍住紧绷的资金链，缺粮少水，坚强站立成排，顶住降价的风潮，干巴巴的等着地产明天的到来。深圳降了、广州降了、…..，我们，需要坚强的后盾。不期然，大家把眼光都盯紧了经济火车头上海、政治重镇北京，广深，是全国地产降价风潮的风暴眼；南部看上海、北方看北京，上海、北京，不经意间，成为抵抗风潮的焦点。两城失守，全国地产降价风潮危机总爆发，将势不可挡；两镇坚挺，将成为风暴眼的中流砥柱，挽全局崩盘的狂澜而不倒。最后的两大重镇，成为了挽救中国楼市降价、楼市泡沫崩溃、地产崩盘的最后一根稻草！ [b]拨乱反正[/b]
在本阶段，政府将可能出台一系列新地产整顿政策，包括严禁地产上市公司股市增发股本融资，融资所得用于囤积土地行为；禁止或打击类似于万科、碧桂园、金地等大量囤地的地产大鳄再次参与全国各地举牌抢地的行为；打击和遏制地产投资和投机行为；出台新的土地出让政策，如大力提倡和推广限价房，土地出让实行比例配给制，如廉租房占土地出让总面积的5%、经济适用房占土地出让总面积的15%、限价房占土地出让总面积的25%、自由竞拍土地占土地出让总面积的55%，降低消费市场对后市房价涨价的价格预期，大幅降低投资者和投机者的地产投资热情，投资需求将大幅减少，整体房价趋降，实现土地竞拍市场的整体降温。
[b]软硬着陆[/b]
2008年9月到12月，通过上一阶段土地出让新政和信贷从紧政策的实施，同时打击和清理土地囤积行为，在整体楼市出现价格回落，有效抑制了因地产过热开发给国家带来的泡沫经济风险后，房地产成功实现降温，房价较大幅度回落，在地产市场即将出现硬着陆和软着陆的边界线上，国家将可能出台新的货币放宽政策，让楼市回暖，促使地产业不至于崩盘，实现中国地产软着陆。
[b]理性回归[/b]
2008年，将是中国地产盘整的一年，地产市场不容乐观，年内将很难再次出现地产的投资和消费热潮。2009年，将是地产稳定健康发展的一年，连续5年的地产高温将在2008年急剧退烧，在国家适度放开的金融政策和宏观调控的政策下，2009年，将迎来冷静、理智、平稳发展的一年，楼市将实现回暖，但整体市场的房价仍将偏高，约在2006年下半年和2007年上半年之间的水平上，在大量国外炒房投资热钱退出和国内炒房、投资房产热潮退烧后，楼市购买力将急剧下降，普通消费者将重新成为购房的主流，中国房地产将从2006年--2007年被众多国内和国际炒家的炒房暴利工具，回归到住房的本原居住功能，但是，众多开发商为了维持自己的经济利益、同时担心引起恶性降价风潮，不可能对自己的楼盘大面积降价，房价将可能出现适度回落20%左右，就基本维持在这一基本面徘徊，对于面临通货膨胀、资金贬值压力的广大中低层消费者来说，13：1到20：1高居不下的房价收入比，房价仍然偏高，有效需求还是得不到激发和释放。因为，中国地产市场从2005年到2007年，不管是沿海城市，还是内陆城镇，整体房价基本都出现了100-200%的翻番，房价在2007年下半年的历史最高位理性回落20%，这一价格对于购房需要高额负债的广大消费者来说，是杯水车薪，房价仍然是可望而不可及，高价商品房有效需求仍然将出现不足，高价商品房供给在2009年将出现较为严重的过剩；另外，因为国家对经济适用房和限价房的大力推广和建设，众多的中低收入者将被经济适用房和限价房所吸引，因为，经济适用房价格将只有高价商品房价格的三分一，限价房价格将只是高价商品房价格的一半左右，这在客源上严重分流了高价商品房的客源，同时，回过头来，高价商品房的价格和销售压力将进一步增大。
[b]健康明天[/b]
2009年下半年，随着新土地政策的实行，和地产市场销售的降温，土地降格将出现逐级递减的局面。全国众多的一二线城市，土地价格，在2007年短短的一年时间内，随着地产上市公司通过股市和资本市场的巨额融资后，全国各地大肆举牌搜刮土地后，在各地政府成功运作、大开发商激情参与抢地后，土地价格接连翻番，出现众多楼面地价突破万元的“新地王”，土地价格基本翻了一番到两番，部分地王甚至一年之间地价连翻3--4倍。2008----2009年，将可能是土地降温的一年，地价大幅降低，地价和税收占有房价的比例将直线下降，开发成本就会价低，所以，地价的降低，将会有效拉低房价的连锁降低，国家对地产市场的调控效果，将会在在2009年到2010年之间进一步显现出来，促进中国地产业的更加长期、稳定、健康的发展！
[b]以上是本人对中国地产业明天发展的看法，浅薄之处，请多见谅，仅作为观点交流，多指教！
[/b]
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[b]原创文字，若有转载，请注明我司名称或原文链接地址。[/b] [b][size=4] 我在二线城市，价格和年前无区别，目前开发商和客户出现对峙局面，客户持币观望，开发商以认购和等五证名义试水，新盘定价还没有第一个吃螃蟹的。
来电、来访、成交明显萎缩，但地段好，性价高，小户型，贷款有优势，附加值高的个别楼盘受影响较小。
新盘开发商正积极出对策变向营销，以低价团购进行融资，降低开发风险，购房者也受到低价抗跌性的刺激。
由于时间原因，日后再详尽交流！[/size][/b] 冰河来临
2008年12月到2008年3月，中央出台了货币从紧政策、解决民生住房问题和二套房高利率影响，整个楼市进入冰冻期，新开楼盘多数销售不理想，多数楼盘月销售量直线降到3-5套，部分楼盘出现0销售，市中心区以前每天客户组数为8-12组，目前每天基本在2-4组，准客户锐减。
销售严峻，部分开发商价格跳水，推出打折降价或直接购房优惠、或变相降价促销策略，直线降价约20%，经价格刺激，本月才实现销售36套的业绩，销售仍是不理想；个别大盘高品质社区样板公开造势，开盘价格直接拉底为3200-3700元，仍不能实现很好的销售，预热半年多，客户积累和推售房源比例达到4：1，但是火热开盘，销售仍旧不能超百套，最近每月也仅销售7套左右，市场销售情况总体萧条严峻。
里面2008是不是2007啊。。其实价格的增长是符合政府领导意愿的，房价直接代表着此城市的经济水平，房价越过表示该城市经济水平越高。所以政府也在估计提升土地价格，从我在的城市看，大部分开发商故意捂盘，土地资源的紧缺房价进3到5年内应该持续加温，百姓住房问题彻底解决不应该从价格调控入手，而是应该整体宏观上控制。 :victory:
房价真要大降价？恐怕比较难！
房价真要大降价？恐怕比较难！现在观望的气氛浓着呢，楼盘品质好一点的，目前价格没有受到什么影响，销售速度略微降低了一点。低价开出新盘的，也没有出现多少旺销的局面。这种状况，估计还要持续一段时间。 不管是楼市还是股市,老百姓都捂紧了钱袋子但总会有捂不住的时候哇 睡觉了~~~希望早日买到自己中意的好房子 愿真主保佑我~阿门 谢谢分享 又过去4个月了,拭目以待哦同邪们.
万隆国际策划书
认同楼主观点，我认为房价会在2010年9月以后上升。 分析地很到位，谢谢！顶啊
:) :victory:页:
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