不服气_三线城市就一定需要大户型么?
这几天郁闷的一塌糊涂,最近接触一个三线开发商,初步接触洽谈业务.我们的初步提案在户型配比建议的时候将85-99平米的两房比例做到20%.小三房在25%,三房40%.四房和跃层在15%左右.这种配比受到了开发商一位副总(非当地人,也是从外地聘请来的)的猛烈抨击(老总到没说什么,不过明显不象支持我们).他认为两房比例应该更小,加大三房的比例.最好三房在80%左右.他认为在当地房价很低,两房和三房总价只差3-4万元,任何人咬咬牙都会买三房.
更可气的是当时参加规划设计的单位竟然更绝,说他们以前做的一个规划.600多套房子,只规划了12套两房,而销售的最终结果是,连顶楼都卖空了,两房的还没卖完.他认为要么就不做两房,要做就做140平米的奢侈型两房-----小面积两房在未来几年内将成为过剩产品!
对于他们的观点,作为一个策划人我们非常不服气.虽然该楼盘定位为当地的高档楼盘,但我们的两房比例配置是基于以下几个理由
1\50%以上的两房将在首期开盘时推出,在该楼盘单价不具备优势时,用基本和市场等同的总价来减少购买抗性.确保开盘热销.
2\针对部分首次置业的年轻家庭
3\当地有一些外来投资人群,将投资者作为两房的另一主力购买人群
想问一下大家,作过三线城市(地市项目)的友人们,两房在地市真的很难卖么?你们一般在地市做项目,配比是怎么安排的?
第二个问题是:我怀疑做两房对于规划公司来说规划难度大,所以他们才希望把户型做的越大越好.不过我们不是做规划的,不知道这种怀疑是否准确?
写完了,还是很气愤.请大家谈谈自己的看法,我好改天找他们理论去! 设计院从来都不会因为户型的大小而拒绝某种户型，这点请楼主放心，设计院怕的是已经做好的规划再被不断的改动，可能有一点就是：他们想省事，做一两重户型——套图就轻松了，还有两房户型的确小了，如果是多层，与三房相比公摊的比率是大了些。
回复 #2 wuzhang_2000 的帖子
:D 谢谢指教, 一般来说县城确实会对三房的偏好大一些.,而且大户型居多.但是我们公司在一个县级城市代理的楼盘,小三房卖的特好.但是这个县级城市有他自己特殊的地方,就是我们楼盘多数是去外地务工的人回来买给父母住的.自己一般很少回来.回复 #4 xixiaojianghu 的帖子
多谢兄台指点:victory: 今天太累了 明天和你讨论我对这问题想过几天 我现在就位于一个三，四线的城市
具我现在所做的市场调查和从当地中介公司的了解
三房的户型是比两房的需求量大的多的多! 1、设计单位确实涉嫌偷懒！
85以上的两房，120以上的三房，属于傻瓜型的设计。这样的户型任哪儿都是，只要找几个稍加修改，随便贴贴就OK。
要是把两房面积控制在68~72，又要两段、又要全明且南北通透。呵呵，你看设计单位的人想破头吧。
2、3线城市确实对3房情有独衷，不过也得看自己项目的具体情况来具体对待。
我瞅你的项目，估计开发老爷肯定想把单价定个全世界最高。
要是周边价格都是2000，你也卖2000，那搞个140的三房，估计还问题不大。。
要是周边2000，你却想卖3500，靠，140的三房不弄死你啊？ 我现在也做一个县级城市的项目，在当地三房确实是主力户型，比较受欢迎。但是如果定价是全世界最高的，恐怕这个户型配比还是比较合适的，当地老百姓对价格因素还是最敏感的 我们在做三线城市的项目时也遇到不少楼主的问题。实际上影响购房者购房的不是户型面积的大小，而是房子总价和居住习惯等因素。策划公司在对项目提案前要对当地的进行详细的深入调研，并在调研数据的基础上结合居住习惯、经济水平、未来房价的走势、项目的综合定位的综合分析确定项目的产品定位。有些公司的调研人员的分析只建立在数据分析上，例如某公司通过分析调查问卷分析客户对于140平米三室户型的需求是57%，结果对项目定位都是大面积户型最后造成项目的严重滞销。
而对于你所提到的项目不了解其他情况不好过多的评价，但从我们做三线城市的经验来看你给出的两室的比例的确有些大。我们一般给出的比例一期两室控制在5~10%、小三室控制在20~35%、120~135平米的三室控制在30%左右、大三室及四室以上户型控制在5~15%。当然具体项目要具体分析，我们也曾经做过两室比例占绝大多数，大三室和四室比例过半的项目。
通常来说三线城市家庭人口较多，而且部分地区还存在三世同堂的居住习惯，加之房价的影响可能三室的销售会较为容易。所以对于三线城市是否一定需要大户型楼主不要过于在意，我们的目的是将项目顺利的销售完。 呵呵，楼主经历了我曾经历的事了，我曾经从二级城市转入三线城市时，接手一个项目，按我以往的感觉，感觉是这个楼盘根本就没卖，因为户型设计太落后，并且面积都很大，但结果出乎我的意料，大户型大面积卖得相当的好，反而是二级城市抢手的小户型以及拼凑户型走得很不好，然后我们对已购客户重新分析了一下，三线城市的人一般农村亲戚特别多，有时会三代同堂，面积小了，没法住；三级城市特别是旧城改造这类客户，以前住习惯了自己盖的房子，一般都有院子，一下子换成几房几厅的，就会感觉更小
但由于面积过大从而总价就会高，从而就会影响到销售问题，三房可以我设计但面积不宜太多，最好不要超过140平方，至于跃层，个人认为比例不能超过10% 难道你们都不受70-90政策的影响？ 感谢大家的支持啊,就不一一答谢了.对于楼上的问题我的回答是,目前还不受90平米的限制.
其他我的疑惑和大家探讨如下:
1\诚如大家所说的,开发商想卖高价.预计将来价格比周边高10-15%左右.该项目在产品品质上不错,可以提供点价格支撑,但项目规模不大.所以我们想拉低点总价.
2\该项目在江西某地级市.但和发达省份的县城差不多.目前均价2000左右.我们的项目一年后估计多层开在2500-2600,三房总价会超过30万.后期小高中的大户型会超过40万,我认为将来有压力.
3\目前在售楼盘没一家受到90平米政策的影响,但由于我们还有一年时间才开盘,将来什么是稀缺户型中间有很多变数.
4\就算我们压低2房的比例.小三房和三房之间怎么配比?还是应该三房更多点吧,但这样一来总价就又上去了.
5\作为代理公司,我们和规划公司以及开发商的出发点不同,我们要想到自己的风险,如果将来大部分房源总价高于35万,对于做这个项目我们真没底气.
[[i] 本帖最后由 zhubian 于 2007-5-11 13:43 编辑 [/i]] 尽量少做两房！尽量少做超过１３０平的三房！
由于总价的上升，价格的杠杆将会起到非常大的作用，两房确实不太好卖，比例应该降低，１１０－１３０之间的三房比例最大为好，因为随着单价的提高，总价是很关键的，在你那，超过３０万的房子真的很去化！ 不好说，要看你项目那个地方的市场情况。我们曾经做过的一个盘，四川眉山的项目，市调结果100平方的算是小户型，真是暴汗。最后决定户型从100起步，最大的220，2房单位只占8%左右，其他的都是三房。那里的平均价格是1200-1500左右。
[[i] 本帖最后由 hlhace 于 2007-5-11 16:57 编辑 [/i]]
回复 #14 nj_really 的帖子
感谢大哥的建议.回复 #15 hlhace 的帖子
:lol 我这和你说的情况差不多,90平米是小户型.140的是正常三房. 我曾在三线市场做了几年，三线市场由于流动人口少，因此投资性客户也相对不多，目前客户的购买动机也主要是自住为主，从长期居住的角度考虑，130左右的三户需求量是最大的。但由于近年来三市场的房地产的不断发展，房价的不断飙升，在一些城市还出现成倍上涨的情况下，房屋总价就当地的收入比较，也逐步让人难以负担，就我做的几个地方来看，100—120的小三房是目前市场上最热销的，因为它既能满人们对三房功能上的需求，又能将总价控制下来。而说到与规划单位的关系，这想这正是目前房地产开发存在的一个大问题。多数开发商都会在项目的规划设计基本完成后，才会考虑销售策划的介入。规划单位不是最后与市场接触的人，他不用了解市场和市场的变化及需求，这样设计出来的产品就常常会和销售单位产生矛盾。而且三线市场的开发商往往会花重金请来大城市的规划单位进行设计，规划单位将他们认为最好最先进的设计放到三线市场却不易被市场认可。要改变这一现象，还需要开发商在理念上将规划设计和营销策划结合起来。 三线城市的确有喜欢3房这一说，我去过不少3线城市，这点可以帮你肯定！我这里有一份四川省南充市西充县的资料，你要有兴趣就找我拿吧！:)
也是3线城市，相信对你会有帮助的！目前那盘已经售完了！
我个人比较赞同10楼朋友的意见，说的很中肯也很客观，考虑倒实际购房因素，的确很多时候不能只考数据说话，特别是在3线城市，数据只是个参照！ 忘了说我的联系方式了：QQ278033788
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