万科地产项目可行性报告内容指引
一、 前言随着集团房地产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升集团竞争力，特制定可行性报告内容指引。
二、 可行性报告内容指引
项目决策背景及摘要
1、 城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；
2、 宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。
3、 项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；
4、 项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；
5、 项目开发，对公司巩固和提升在当地市场占有率、品牌形象、社会影响力的作用；
6、 从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；
第一部分：项目概况
一、 宗地位置（附图说明）
宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。
二、 宗地现状（附图说明）
1、 四至范围；
2、 地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；
3、 地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；
4、 地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；
5、 地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹；
6、 土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；
7、 地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。
三、 项目周边的社区配套（附图说明）
（一）周边3000米范围内的社区配套
1、 交通状况（附宗地区域内的交通捷运系统图）
（1） 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；
（2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；
（3） 近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。
2、 教育：大中小学及教育质量情况。
3、 医院等级和医疗水平
4、 大型购物中心、主要商业和菜市场
5、 文化、体育、娱乐设施
6、 公园
7、 银行
8、 邮局
9、 其他
（二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状
四、 项目周边环境
1、 治安情况
2、 空气状况
3、 噪声情况
4、 污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）
5、 危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）
6、 周边景观
7、 风水情况
8、 近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁等。
9、 其他
五、 大市政配套
1、 道路现状及规划发展
2、 供水状况
3、 污水、雨水排放
4、 通讯（有线电视、电话、网络）
5、 永久性供电和临时施工用电
6、 燃气
7、 供热及生活热水
上述配套设施的管线走向、容量和接口位置。
六、 规划控制要点
1、 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积
2、 住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积
3、 综合容积率、住宅容积率
4、 建筑密度
5、 控高
6、 绿化率
7、 其他
七、 土地价格及升值潜力的评估
1、 土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。
2、 土地升值潜力初步评估。
从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。
第二部分：市场分析
一、 区域定位
1、 确定本案所处区域住宅市场档次类别
2、 确定本案所在位置的价位区间
二、 区域住宅市场成长状况
1、 区域住宅市场简述
¨ 形成时间
¨ 各档次住宅区域内分布状况
¨ 购买人群变化
2、 区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）
¨ 开工量/竣工量
¨ 销售量/供需比
¨ 平均售价
3、 区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势
三、 区域内供应产品特征
1、 各档次产品供应状况
2、 各档次产品的集合特征
尤其研究与本案类似档次物业的特征
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