战略决定未来
战略决定未来和道战略运营顾问（香港）有限公司 曹振峰
[url]www.hkhotou.com[/url] 2008年10月13日
从商业地产投资历程来看，中国商业地的投资者先后经历了无的放矢、择木而息、谨慎观望三个阶段的发展，使开发商、投资者和经营者在感性追捧到理性选择的发展过程中不断成长起来，同时也使得中国商业地产的开发与策划在发展中进入了时代的拐点——创意产业时代的到来，于是商业地产开发面临重新洗牌的格局，一个个靠拿来主义想成就梦想的商业地产项目都不同程度的受到重创。
据不完全统计，80%以上的商业地产项目战略定位出现问题，60%左右的商业地产项目业态定位上出现了偏差，商业地产项目轰轰烈开幕、悄悄然闭幕几乎成为大多数定位不精准项目的宿命，只有唯数不多实力雄厚且重视战略发展的商业地产项目维持或良性运营。
一个商业地产项目的失败不能简单的归结为选址、调研、业态规划等方面的问题，那些都是技术问题，技术的实施来源于战略的指导，战略是方向，是技术的根本，技术是战略延伸，大多数技术问题都因战略失误才出现。“战略决定高度，思路决定出路”，我们从专注型、混合型、补充型三个类型开发商的战略定位对行业地位、开发思路、营销模式的影响来看商业地产的发展，不难发现造成商业发展受阻的根本原因——企业（项目）战略定位错误。
第一、专注型开发商
这种类型的开发商以大连万达为代表，只要一提起万达，人们就会想起“万达广场”，想到万达的商业地产项目。他们主要专注于商业地产的开发与推广，以建设商业项目为主，住宅等配套项目为辅，并且有志于将主导产业之中的商业地产项目做成全国品牌，将一个单一的产业做专、做精、做强，于是无论在任何一个区域开发项目，都会将项目定位为主导该城市的商业霸主地位，从而在项目使命、体量、功能、业态、结构、管理等方面的定位起点就相对较高，在项目的前期策划阶段就站在行业的顶峰做前瞻性规划，更多的考虑到如何能使项目成为行业的佼佼者，从调研、定位、建设、推广、策划、招商、销售、人才等技术方面都有更高的要求与标准。因此，项目在行业的地位相对较高，开发思路更广，营销思路更宽，项目知名度高、影响更深远。
第二、混合型开发商
这种类型的开发商以深圳万科、上海绿地为代表，人们一提起万科，自然想起“四季花城”，想到住宅地产，这类开发商以大型住宅地产为主，商业项目为配套，从而使得商业项目变成了一个商圈甚至是一个社区的配套，商业项目成为从属地位，于是项目使命、功能、业态、结构、组织、管理等等的定位起点就会相对较低，那么这个商业项目在行业的地位也相对较低，开发思路自然是只局限于本项目，在商业项目上投入精力与资金自然就少，营销推广也只针对本对区来做。因此，商业项目知名度不高、影响较小。
第三、补充型开发商
这种类型的开发商多以三、四线城市的本地开发商及部分浙江开发商为代表，提到这类开发商我们会想起“步行街”、“专业市场”或是“商住结合”，这类项目瞄准的中低档消费人群。这类开发商知名度低，采取“游击战”，打一枪换一个地方，目的是以销售产权获取大限度的利润、快速回笼资金，而且由于对商业地产认识不深，没有项目运营经验，拍拍脑袋就建，也很少有人认真去搞市场研究，项目做到出现问题才找策划公司来亡羊补牢，鲜有对项目进行整体策划，也不考虑商业项目后期的运营，对项目使命、功能、业态、结构、组织、管理等方面的定位几乎不考虑，也没有专业人才对项目进行策划、规划、招商、销售、运营等方面的规划，由于投入推广少，项目知名度不高、影响较小。
目前，前两种开发商虽然知名度较高，但为数不多，开发的项目数量有限，基本在一、二线城市圈地搞开发，近年来也开始进入三线城市。第三种开发商遍地开花，占领在三、四线城市，开发的项目遍布全国各个中小城市及地区。从开发数量上来区划，基本可以用20/80法则来区划，所以成功的项目不足20%，不成功的项目超过80%。
那么，不成功的项目就没有生存与发展的希望吗？这个结论肯定不对，我们从市场地位划分的三种类型（市场领导者、市场跟随者、市场补缺者）来分析项目的定位，前两种开发商就属于商业地产行业的领导者与跟随者，第三种开发商如果做不到领导者与跟随者的地位，那么只能做市场补缺者，既然是补缺者，就不能模仿领导者与跟随者，因为在项目知名度、规模、人才、管理等各方面都不如领导者与跟随者，如果一味模仿那就等于“以卵击石”，项目要避其锋芒，唯有创新才是出路。这类项目可以根据地方特点、特色，做差异化产品，项目的成功将指日可待！
品牌营销时代已经泛滥，财智（创意）时代必将到来，更多的企业将会感受到整合创意策划的无穷力量，也因此将会使不少企业因此生机勃勃，如日中天，同时也将造就不少复合型整合营销人才，一个既懂得技术创新又有丰富管理实战经历、一个既有宏观战略思想又有微观技术指导、一个既是战略型又是管理型的复合型管理人才更是企业求之若渴，财智时代更需要能在风头浪尖上跳舞的人！！！ 分析归结得很清楚，顶！
不过对于第三类补充型开发商的描述稍有点刻薄了，其实他们中也有部分企业在做专业市场方面有着不错的业绩，不能因为他们只在部分地区开发建设经营而没有在全国范围内发展就否定他们的积极作用。
更何况以万达为代表的专注型开发商也不乏败笔项目，如万达天津的商业广场勉强经营多年才开始扭亏，而沈阳的商业物业更是早已收回重建了，其各地商业广场亦都不同程度的存在市场定位和业态定位选择的偏差。 凡事都没有绝对!都是一分为二的分析,为了更清晰了解商业地产三种战略的利害关系,没有以偏概全的偏激评价,突出只是为了强调,所以看上去有点刻薄,谢谢点评!
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