xuyuan0616 发表于 2008-9-4 16:42

别墅盘寻求策友给予定位,鲜花奖励!

高品质大盘寻求定位
县城情况,县城总人口近45万,城区人口15万.经济发展形势较理想,自然环境较为突出非常适宜休闲人居;由于处于一级城市的周边交通直线距离40至50分钟即可到达,因此除满足本地人口居住要求的品质小区外,近几年有数个高品质别墅排屋项目相继开发建设,面积都在230到400平米间,也吸引拉一大批一线城市的休闲度假客群和部分投资客,已成为一线城市的生态后花园.
地块情况：地块位于县城西部，紧邻县城经济中心,周边市政配套较成熟;北与工业园区的环南路相接，东与县城的主溪流相邻，西与一自然村、某山山体相接，南与县内一高科技企业相接，距省道约300米。
地块基本情况：基地范围总用地面积440000平方米，其中水域面积近40000平方米，山体面积117000平方米，主要集中位于区块的东北部和中部。可供房地产开发的面积为358亩。地块规划容积率0.6-1.5，具体规划指标放宽要求，可按项目开发经济价值最高最佳原则确定。
需考虑的问题是:
1\产品定位与产品形式组合的具体建议
2\初略的经济分析

望各位有别墅、排屋项目操盘经验的策友给予交流指导!

xuyuan0616 发表于 2008-9-5 10:49

路过的策友也不给点意见!那我先谈谈:
目前构思中产品组合上倾向与独立别墅、联排作为一期主打产品，力求推高项目品质和影响力；二期四层退台设计的花园洋房为主，扩大产品供给形式；三期设计高层和小高层弥补容积率的损失。目前本人最头疼的是合理的产品组合形式和产品供应量，在保证去化平稳的情况下，最大化的做足容积率。该区域的独立别墅价格已经在7000左右，联排可以卖到5000以上。花园洋房还是市场新型产品，只有个别竞争对手。普通多层价格在3600左右，市场销量还不错。目前市场是别墅和排屋的供应量较大，去化也较慢。小高层的市场接受度低，因此打算最后期推出。

chi035 发表于 2008-9-5 23:24

不知你的项目位置及地块形狀
不过可以建议你用带电梯的別墅來创造价值,戶型部份要好好的调整

flashwind 发表于 2008-9-6 11:01

我的意见是别墅也弄几栋提升形象，拉高档次，联排与花园洋房多弄，小高层还是别弄了吧？
产品品质提升一些，价格拉高一些

冰子 发表于 2008-9-6 14:05

个人感觉一期体量可以少点，大概20户左右独栋别墅面积可以考虑在330-500平米（500平米一至两户就可）之间，两层或两层半。建设在小区内部靠近山体，依山而建，这样独栋周边视野及私家归属感比较强烈，再配以200-500平米的花园就可以了。然后在从小区外部大门连接独栋别墅处，做四联、六联或八联排屋，面积220-260平米含车库，三层或四层。花园50-80平米左右，80-120户左右，可以根据当地市场行情定。内里再穿插点双拼别墅面积240-300平米，三层或四层，花园200平米左右，16-20户左右。  二期可以双拼别墅和部分叠加花园洋房为主，叠加花园洋房面积可以在150-200平米之间，两层一户，共四层下面花园50平米，上面一户赠送露台，做地下车库可以直接进自己家的楼梯，地面架空至房屋一层。（或二期靠小区外围做多层和少量小高层！可以在一期销售差不多时候，尽快推出，开发商资金回笼会比较快）。三期可以靠小区大门做部分临街商铺和会所，商铺上面做带电梯小高层。（或三期做叠加花园别墅）但是还是要根据当地市场行情及周边竞争对手做改变。

casso 发表于 2008-9-8 10:57

独立别墅仅仅比联排贵40%，证明你们整个区域别墅发展有重大的问题！

xuyuan0616 发表于 2008-9-8 13:58

[quote]原帖由 [i]flashwind[/i] 于 2008-9-6  11:01 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1377700&ptid=128388][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
我的意见是别墅也弄几栋提升形象，拉高档次，联排与花园洋房多弄，小高层还是别弄了吧？
产品品质提升一些，价格拉高一些 [/quote]

关键是整个占地面积有662亩,但可开发面积就358亩.如果不做高层的话,初步测算容积率只有0.4左右,不符合最低要求.产品平均成本价格上也无优势.

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