大币伺候！！在现在新市场情况下，你怎样操盘？？
[size=5][color=red]现在的房地产市场情况基本是：[/color][/size][size=5][color=#ff0000] ——开发商和购房者都在观望；[/color][/size]
[size=5][color=#ff0000] 虽然奥运会成功举办，但观望情形依然存在；[/color][/size]
[size=5][color=#ff0000] 在北方城市是这样，[/color][/size]
[size=5][color=#ff0000] 在南方城市估计也是如此吧？[/color][/size]
[size=5][color=#ff0000] 只是，传统意义上的“金九银十”已经来到了，[/color][/size]
[size=5][color=#ff0000] 那么，在新的市场情况下，[/color][/size]
[size=5][color=#ff0000] 各位策友，[/color][/size]
[size=5][color=#ff0000] ——你将怎样操盘？[/color][/size]
[size=5][color=#ff0000] ——对于坐销、行销，你又有什么建议？？[/color][/size]
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[size=5][color=#ff0000]希望大家踊跃参与，我有大币伺候，想毕版主也会给各位加精吧？~~[/color][/size]
[size=5][color=#ff0000] 期待中……………………[/color][/size]
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研究市场，研究刚性需求
楼主，我先来试试。刚刚做完最新的市场调研，余兴未尽，在这里先讨个策币用用。
现在的房地产市场，无论从供需情况还是从客群的观望情绪而言，都是很残酷的，就像我们城市（济南），上半年的成交量108万，而2007年度全年成交量近400万，那还是在供应量440万的前提下，今年预计供应量700万。济南上半年的成交其中还要包括因为大面积的旧城改造拆迁的部分刚性需求。
如果，在今年的金九银十，成交量没有爆发性的增长，济南房地产的冬天才是真正的刚刚开始，现在，最多算是：深秋。
针对目前的情况，踏下心来研究研究市场，研究自己的产品，细分潜在客群才是最关键的：
1，做市场调研，最好是管理层亲自动手。自己的物业类型，在市场上的竞争程度（供需)肯定有差异,毕竟一个项目里面，不同的物业类型会有不同的竞争状况，寻找市场的切入点和机会点最关键。
2，研究自己的产品，根据产品供应量的分析，不同时间推出不同的房源，错位入市。
3，研究客群，目前在观望情绪重的情况下，刚性需求主要来源：结婚的？拆迁的？等等，有针对性地对刚性需求客群下功夫。
4，营销策略，把握市场，把握产品的情况下，就要各显其能了。现在的购房户可不是一句口号，一个点子就能忽悠来的。刚性需求客户，自然也有他们的心理状态，你分析了吗？你真正了解了吗？
坐销也罢，行销也罢，不是关键，关键你要做到的行动，正是他们需要的。
大势不好光靠忽悠是不行的
无论北方南方，全国都在观望，不打广告售楼处没人来，打了广告也没几拨客户到现场，这恐怕是今后相当长一段时间的常态。因为形势好，市场供不应求，买房就像卖白菜，房地产销售人员都被惯坏了。总有一天商品房会供过于求，你看看人家怎样卖电冰箱、洗衣机。首先，无论是开发商还是代理商都要有客观的心态，售价要跟市场接轨。没有25%的利润决不卖房，这是不识时务，大商场竞争极其惨烈，销售利润率有5%就偷笑了，哪敢指望暴利？所以，操盘的核心环节是把价格调顺，房价有竞争力。否则神仙也卖不动。
第二，实实在在把产品做好，把做广告的钱用在改善居住环境上。人家种草我种树，人家种小树我种一片树林。
第三，眼见为实，好处看得见。更多的采用体验式营销手段，把卖点展现出来，使客户看得见摸得着。
第四，生意不好，态度好。现在我们有更多的时间跟客户沟通，要把购房者当朋友，而不仅仅是客户，设身处地为购房者着想，当参谋，真正体现置业顾问的专业水平和职业精神。 呵呵，:lol ，我先坐个沙发。
对于目前 的市场来讲，郁郁郁葱葱，怎么说呢，其实关键问题目前不是市场环境，对于一、二线城市可能存在于市场的问题。观望状态。
而在三、四、五线城市，这种影响是微小的，其实项目的操作正在在考验销售公司对于项目本身的操盘能力。怎么样才能把项目快速的销售出去，这正是需要能力考验的时候。
对于坐销与行销这块来讲，市场的变化以及应对人们的心理，我们选择坐销的模式时代已经接近尾声，行销是我们将来必然要开展的一步，走出去，拉进来，卖出去，收回来，四步曲。
希望我们通过这次严冬的考验迎来属于我们的春天！
:victory: :L ，一不留神，沙发没坐成，坐成板凳了。 房价涨得太不理性了，现在看来,当时跟风涨价的公司，就是搬起石头砸现在的脚。
市场火热没有持续多久，紧接着就是宏调力度加大.房价上去了，降下来就很困难，买涨不买跌，降价直接影响到市场信心。
但是居高不下，有价无市，资金链问题就很麻烦了。
如此市场环境下，价格战其实是害人害已。
从另一个侧面，也反应出来营销技巧的贫乏。
此番，营销突围还面临着前期市场的后遗症，任重而道远。
回复 2# seigom 的帖子
踏下心来研究研究市场，研究自己的产品，细分潜在客群才是最关键的~~____我很赞从2楼的观点
送个花给你！！:handshake
回复 3# shuitian 的帖子
3楼说的很精彩！！同样送鲜花啦！！:handshake回复 4# hxbaby 的帖子
在三、四、五线城市，这种影响是微小的，其实项目的操作正在在考验销售公司对于项目本身的操盘能力:victory:行销是我们将来必然要开展的一步，走出去，拉进来，卖出去，收回来，四步曲。:victory:
坚定的送花！！:D
回复 6# 大叔 的帖子
价格战其实是害人害已也反应出来营销技巧的贫乏~~
“大叔”:D 出言不凡，言简意赅！
送花的有~~:handshake 房产行业一直是暴力行业，经过这个冬天能使市场恢复理性，也是房产向其他行业学习的时候，其他行业大多是供过于求的，人家在市场竞争中如何生存值得我们去借鉴。
谢谢楼主的鲜花
公司正在操作一个低密度高档楼盘，土地还在操作中，不便多讲。但是我们老板要求，前期市场调研要做充分，做扎实这个思路还是很明智的。
市场调研就给了20天时间，完成以下工作：16个可类比借鉴楼盘，500份市场调查问卷，20个高端访谈，奶奶的，天天加班，差点累死。终于在规定时间完成了，希望调研结论是扎实的。:lol
待这个盘启动后，写出来与大家分享。 我们要把自己当客户来审视和感觉,在宣传产品时,实际点,客户现在都很理性.不要漫天的瞎话.来点实际的东西.从各方面考虑,服务客户,为客户服务,这样才好销售了.
项目没有完美的,关键我们怎么去看,事情都有正反两面.挖掘优势,尽量去规避缺陷,现场销售说辞很重要.给客户想要的,产品服务.
折上加折！！！
前面有位老兄所说的无论是开发商还是代理商都要有客观的心态，售价要跟市场接轨。我觉得不尽然，目前这趋势不能单一依靠市场来支撑，关键是要挖掘项目亮点，深挖楼盘亮点，然后再宣传中把亮点做足做充分，跟市场走会有结果吗？大家都在观望，你不能激起千层浪，哪有人关注你？等着吧，等市场全部都降下来了，你（开发商）也就接受这个事实，那时候你也就是充斥在市场中的一个小兵，有用吗？没有用的，等着房价进一步下跌，市场进一步观望，银行利息的压力越来越大，你还承受的起吗？既然政策决意要整改市场，倒不如顺势而为，大打促销牌，资金在自己手里才有保障。看看万科的销售策略就明白了。市场洗牌的时候机会也相应的更多，看看近期政府出让的土地，楼面价相比以前缩水多少，仔细想想吧，或许现在甩卖掉一些产品，一、两年以后还会东山再起，自己也急着赚这点钱？尽快放手，企业缩缩水，穿穿紧身衣，也就过去了。希望有房策币相送！！！ :victory:
回复 12# seigom 的帖子
期待12楼兄弟的大作出现啊:')严重期待中~~~~
回复 14# lvxijun1983 的帖子
14楼的兄弟 观点很前锐呢~~:handshake在品质上多下点功夫比忽悠广告强
非常规时期的常规手段已经不能取得效果了出来混房地产 迟早要还的
很多项目都不是要采取什么手段的问题了
房地产投资周期长 不是船小好掉头的项目
前期对市场榨取的太厉害 冬天一来只有死路一条
要不行业怎么洗牌
一直这样乱糟糟下去 消费者利益不保 开发商利益不保 国家利益不保
所以静下来 还是要思考一下
在品质上多下点功夫比忽悠广告强
感谢 笑傲江湖 鲜花（再论楼市）
楼市走过一波看似是懂非懂的行情，其实不然。三月时打折风从深圳刮来，偏华东的开发商认为这是短暂行为，认为华东方向不会感冒，什么经济基础较好，市场不景气等等，还有人认为成交量下滑主要是因为很多人股市投资被套引起，素不知3月已经有很多散户开始撤离股市，从温商开始，逐步蔓延到全国。进而出现山西人北京大批购置物业，再到奥运经济后北京楼价下跌，最后到现在“断供风”来袭无不说明一个道理：楼市会逐步走弱。至于弱至什么程度现在还不好说，很多人希望进入人人购得起房的时代，还真别不信，说不定这一天指日可待。中国经济的走向已经越来越朝向国际化的方向发展，逐步与国际社会接轨，看看美国的房市行情：普通工作者工作三年可拥有一套像样的套房，而不是像国内这样普通工作者一辈子打拼全部都用来还贷。想像一下一旦接轨，在中国普通工作者花五年时间（比美国这样的国家多花两年时间）购置一套90-100方左右的住房，以现在的工资水平4000元/月，除去开销，再加每月节省一些，粗略估计每月可存款3000元。五年能挣多少钱？18万，平摊到100方的住房里，算算多少钱？1800元/平米，大点的城市就算房价向上波动一些，幅度多大？40%吧。1800*（1+40%）=2520元，说的明白点，2500元/平米理应是中国与世界接轨的合理价位，算上中国在加速中发展，人民币越来越值钱，人民的收入越来越高，房价可以增加多少？每平米加1000元，已经足够高了吧，也就是说在2500元的基础上再加40%，房价多少？3500元，也就是说大城市，诸如上海、北京、杭州这样的城市3500元/平米的房价是合理的偏高的价位，看一下目前的价位，至少2/3的幅度要降下来，人民才可以安居乐业，国家才能平衡发展，才能与国际社会接轨。所以开发商现在的日子确实难过，但是还是盈利的，一旦再降2/3，开发商利润也就完全剥离了，甚至会倒挂，这或许会达到邓小平所说的，等富人富了，拉一拉穷人，让中国平衡发展，是中国70-80年代的重要策略。到那个时候，也许就会出现像美国那样：普通住房1美元挂牌出售。
因此，建议开发商尽快处理手中项目，持有资金等国家政策才是上策。 我认为做好买一套是一套的小目标策略方案。
1、动员一切可以动员的关系推销购房。
2、结合不间断的节假日优惠促销。
3、需求更好的销售方式，什么体验式、外销式、企业合式。
4、学会造势或者是借势营销。