大话房产世界
[color=darkred][b] 话地产[/b][/color][color=darkred][b] 地产无边线，人智无上界。[/b][/color]
[color=darkred][b] 踏入地产沿，人生路无边。[/b][/color]
[color=green][b]《话地产》从以下话题展开：[/b][/color]
[color=green][b]（一）概念篇；（讲述关于房地产的相关概念）[/b][/color]
[color=green][b]（二）前期报建篇：（讨论前期报建所走的程序，以讲述为主）[/b][/color]
[color=green][b]（三）投机篇；（从拿地开始的每个环节，时间和金钱成本如何节省）[/b][/color]
[color=green][b]（四）案例篇；（用案例说明在投机过程中如何保持各方利益均衡）[/b][/color]
[color=green][b]（五）促销篇；（如何用促销手段达到销售最大化）[/b][/color]
[color=green][b]（六）争议篇；（争议房价、地价的未来走势及不同区域的）[/b][/color]
[color=red][b][u]首先，从概念篇讲起，把收集到的文字整理出来，欢迎大家补充！！！[/u][/b][/color]
概念篇
房地产概念有广义和狭义之分。广义的房地产概念是指土地及土地上的永久性建筑物、基础设施、水和矿藏等自然资源；狭义的房地产概念仅指土地上的永久性建筑物和由它们衍生出来的所有权。在此所指的主要是狭义的房地产，是国家政策许可的、个人可以投资的房地产。房地产业是商品经济发展的产物，它随着商品经济的发展和扩大而发展和扩大。在我国，把房地产业作为一个经济部门，开展各种经营活动，建立房地产市场，是从实行经济体制改革之后才开始的。
房地产业是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业，是一项新兴的独立产业，是城市第三产业的一部分。房地产业应包括：土地的开发，房屋的建造、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拨，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。房地产业所涉及的范围很广，其中房产是指建设在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库、商业、服务、办公、文教、医疗卫生和体育用房等；地产是土地和地下各种基础设施的总称，包括供水、供热、供气、供电、排水排污等地下管线以及地面道路等。住宅建设、买卖、租赁，房屋维修、装饰，房地产抵押等经济活动是与居民个人直接相关的，也是我们这里所说的房地产投资
房地产业作为一项独特的产业，与其它工业产品有着明显的区别，有着自身的特性，了解这些特性对于投资房地产会有很大的帮助，房地产业的主要特性有：
①房产、地产交易的不可分性。房产和地产是紧密联系不可分割的。一方面，房屋必须建立在土地上；另一方面，地下的各项设施都是为房屋主体服务的，是房屋主体不可缺少的组成部分。
②房地产位置的固定性、地区性和单一性及由此而兴起的级差效益性。由于土地具有不可移动性，所有的房产，不论其外形如何、性能怎样、用途是什么，都只能固定在一定的地方，无法随便移动其位置。由于房地产位置的固定性，使得房地产的开发、经营等一系列经济活动都必须就地进行。从而使房地产具有区域性的特点。此外，因每一栋房屋都会因用途、结构、材料和面积以及建造的地点、时间和房屋的气候条件等的不同而产生诸多的相异之处，在经济上不可能出现大量供应同一房地产的情况。由于房地产的以上特性，就产生出对房地产投资的级差效益性，即地域的不同决定了房地产的价格的不同。例如，处于一个城市市区的房地产，其价格就远远高于郊区的房地产，即便在市区，也会因离市中心的远近、人口的密集程度、文化教育的发展程度等不同而不同，黄金地段的房地产价格必然昂贵。而且房地产的价格是相互影响的，某一房地产的价格往往取决于其周围其它房产的开发状况和开发程度。
③房地产的耐久性和经济效益的可靠性。土地具有不可毁灭性；它具有永恒的使用价值。土地上的建筑物一经建成，只要不是天灾人祸或人为的损坏，其使用期限一般都可达数十年甚至上百年。因此，经营房地产风险小，得利大，经济效益可靠。
④投资规模大，开发建设周期长。比如一幢楼房就需要投资几十万甚至几百万元，经过半年、一年甚至更长的时间才能建成。可见房地产开发建设投资周转慢，周转率低。这是我们从事房地产投资时必须充分考虑到的。
⑤房地产的保值、增值性。由于土地是不可再生的自然资源，而随着社会的发展、人口的不断增长，经济的发展对土地需求的日益扩大，建筑成本的提高，房地产的价格总的趋势是不断上涨，从而使房地产有着保值和增值功能。这就是我们进行房地产投资的可靠性。 房地产的这些特性对房地产投资和经营具有很大影响，房地产投资策略的制订、决策和经营都必须考虑房地产的这些特性。
（一）概念篇（1，关于房地产概念）
房地产概念有广义和狭义之分。广义的房地产概念是指土地及土地上的永久性建筑物、基础设施、水和矿藏等自然资源；狭义的房地产概念仅指土地上的永久性建筑物和由它们衍生出来的所有权。在此所指的主要是狭义的房地产，是国家政策许可的、个人可以投资的房地产。房地产业是商品经济发展的产物，它随着商品经济的发展和扩大而发展和扩大。在我国，把房地产业作为一个经济部门，开展各种经营活动，建立房地产市场，是从实行经济体制改革之后才开始的。
房地产业是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业，是一项新兴的独立产业，是城市第三产业的一部分。房地产业应包括：土地的开发，房屋的建造、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拨，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。房地产业所涉及的范围很广，其中房产是指建设在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库、商业、服务、办公、文教、医疗卫生和体育用房等；地产是土地和地下各种基础设施的总称，包括供水、供热、供气、供电、排水排污等地下管线以及地面道路等。住宅建设、买卖、租赁，房屋维修、装饰，房地产抵押等经济活动是与居民个人直接相关的，也是我们这里所说的房地产投资
房地产业作为一项独特的产业，与其它工业产品有着明显的区别，有着自身的特性，了解这些特性对于投资房地产会有很大的帮助，房地产业的主要特性有：
①房产、地产交易的不可分性。房产和地产是紧密联系不可分割的。一方面，房屋必须建立在土地上；另一方面，地下的各项设施都是为房屋主体服务的，是房屋主体不可缺少的组成部分。
②房地产位置的固定性、地区性和单一性及由此而兴起的级差效益性。由于土地具有不可移动性，所有的房产，不论其外形如何、性能怎样、用途是什么，都只能固定在一定的地方，无法随便移动其位置。由于房地产位置的固定性，使得房地产的开发、经营等一系列经济活动都必须就地进行。从而使房地产具有区域性的特点。此外，因每一栋房屋都会因用途、结构、材料和面积以及建造的地点、时间和房屋的气候条件等的不同而产生诸多的相异之处，在经济上不可能出现大量供应同一房地产的情况。由于房地产的以上特性，就产生出对房地产投资的级差效益性，即地域的不同决定了房地产的价格的不同。例如，处于一个城市市区的房地产，其价格就远远高于郊区的房地产，即便在市区，也会因离市中心的远近、人口的密集程度、文化教育的发展程度等不同而不同，黄金地段的房地产价格必然昂贵。而且房地产的价格是相互影响的，某一房地产的价格往往取决于其周围其它房产的开发状况和开发程度。
③房地产的耐久性和经济效益的可靠性。土地具有不可毁灭性；它具有永恒的使用价值。土地上的建筑物一经建成，只要不是天灾人祸或人为的损坏，其使用期限一般都可达数十年甚至上百年。因此，经营房地产风险小，得利大，经济效益可靠。
④投资规模大，开发建设周期长。比如一幢楼房就需要投资几十万甚至几百万元，经过半年、一年甚至更长的时间才能建成。可见房地产开发建设投资周转慢，周转率低。这是我们从事房地产投资时必须充分考虑到的。
⑤房地产的保值、增值性。由于土地是不可再生的自然资源，而随着社会的发展、人口的不断增长，经济的发展对土地需求的日益扩大，建筑成本的提高，房地产的价格总的趋势是不断上涨，从而使房地产有着保值和增值功能。这就是我们进行房地产投资的可靠性。 房地产的这些特性对房地产投资和经营具有很大影响，房地产投资策略的制订、决策和经营都必须考虑房地产的这些特性。
（一）概念篇（1，关于征地概念）
征地:是政府的一种行为。具体说来就是当国有土地不够用时,就用集体土地来补充。政府规定房地产开发土地必须是国有土地,所有就有了征地一说。
征地就是把农村集体土地通过相关手续转为国有土地(集体转国有),以具备房产开发资格。
（一）概念篇（2，关于征地概念）
征地:是政府的一种行为。具体说来就是当国有土地不够用时,就用集体土地来补充。政府规定房地产开发土地必须是国有土地,所有就有了征地一说。
征地就是把农村集体土地通过相关手续转为国有土地(集体转国有),以具备房产开发资格。
（一）概念篇（3，关于代征地概念）
代征地是指城市建设工程沿道路．铁路．河道．绿化带等公共用地安排建设的，建设单位按照有关法规．规章的规定代征的公共用地。代征地中的“代征”两个字是广义上的“代征”，不仅包含着“代征用”，而且还包含着“代拆迁”，指的是代征用．代拆迁等。从地价款定义可看出，政府从建设项目中收取的毛地价(土地出让金)仅是建设用地范围内的基础设施费和土地出让金，不包括代征地范围内的基础设施费和土地出让金。而代征地取得费用指的是为取得土地使用权而支付给原用地单位的费用，是对原用地单位的一种补偿，并不是支付给土地所有者（国家）的费用。理论上二者存在如下一种等式关系：
建设项目用地熟地价＝政府收取的建设用地地价款＋建设用地征地拆迁费用＋代征地征地拆迁费用。
这里面涉及到三方的利益，原用地者．政府．开发企业。这里的原用地者指的是广义上的原用地者，包括建设项目上的原用地者，和代征地上的原用地者。给建设项目上的原用地者的征地．拆迁和给政府的费用由开发企业来承担；代征地上政府收益免交，给原用地者的征地．拆迁费用由政府和开发企业共同负担。
代征地概念延伸---代征地费用确定方式
代征地费用的确定按建筑面积和土地面积计算有如下几种方式*依据代征地地块现状建筑面积计算
*依据代征地土地面积计算
*依据整个建设项目征地拆迁费用按现状建筑面积来分摊
*依据整个建设项目征地拆迁和按代征地比例来分摊
这里的代征地比例=代征地占地面积¸建设用地面积
此外可考虑依据项目地上建筑物面积按代征地比例来分摊，这样做对开发企业来讲，往往不太公平，因为多数情况下，代征地上的费用比建设用地的费用要高。
征地概念延伸----征收土地和征用土地的区别
征用与征收的具体区别是：征用是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定对集体土地实行征用并给予地上物补偿，土地被征用后，集体土地不改变所有权性质；而征收是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定对土地实行征收并给予补偿，土地被征收后改变其土地所有权性质，即变为国有。（一）概念篇（4，关于土地用途的分类）
按照房屋的使用功能可以分成八类：1、 住宅
2、 工业厂房和仓库
3、 商场和店铺
4、 办公楼
5、 宾馆酒店
6、 文体娱乐设施
7、 政府和公用设施
8、 多功能建筑（综合楼宇）
（一）概念篇（4，按照土地用途的分类）
1、 居住用地2、 公用设施用地（含商业用地）
3、 工业用地
4、 仓储用地
5、 对外交通用地
6、 道路广场用地
7、 市政公用设施用地
8、 绿化用地
9、 特殊用地
（一）概念篇（5，按照房屋用途的分类）
按照房屋的使用功能可以分成八类：1、 住宅
2、 工业厂房和仓库
3、 商场和店铺
4、 办公楼
5、 宾馆酒店
6、 文体娱乐设施
7、 政府和公用设施
8、 多功能建筑（综合楼宇） 发的过程中可能有重复，敬请谅解！！！ 房地产八荣八耻歌
以长线期房为耻，以现房准现为荣！
以追求暴利为耻，以合理价格为荣！
以虚假宣传为耻，以实事求是为荣！
以欺诈宰客为耻，以诚信销售为荣！
以金钱上帝为耻，以百姓上帝为荣！
以丑陋户型为耻，以阳光户型为荣！
以燕过拔毛为耻，以慈悲为怀为荣！
以房子缩水为耻，以科学测量为荣！
以缩减配套为耻，以规划配套为荣！
以强嫁物业为耻，以招聘物业为荣！
以偷税漏税为耻，以合理纳税为荣！ 呵呵，没人关注，自娱自乐吧
（一）概念篇（6，开发商如何取得土地使用权）
划拨:多用于公益性开发用地出让:开发商取得土地的主要方式,是有偿取得的方式.含:
招标:竞标,价高者得
拍卖:拍卖现场短时间内做出出价,一半易偏离实际能力
挂牌:A家1000万要地,公示期一个月内,B家愿出2000万,至月末,无其他出价者,则B得地.
转让:他买好的地,转以部分给我
（一）概念篇（7，房产销售必须具备的五证）
1， 国有土地使用证2，建设用地规划许可证(政府的总体性规划和控制性规划)
3，建设工程规划许可证(开发商的修建性详细规划,含规划方案,设计方案等)
4，建设工程施工许可证(施工图纸经审核后开工许可)
5，商品房预(销)售许可证(地面一层顶完工或主体工程封顶)
（一）概念篇（7，房产销售必须具备的两书）
1，<<住宅质量保证书>>2， <<住宅使用说明书>>
（一）概念篇（8，房产销售必须具备的两书）
1，<<住宅质量保证书>>2， <<住宅使用说明书>>
（一）概念篇（9，建筑中所提到的三通一平和七通一平）
1，三通一平：水通+电通+路通+场地平整2，七通一平上水(供水)通+下水(排水)通+电通+路通+燃气通+暖气通+通讯通 +场地平整.
一）概念篇（9，红线图、紫线、绿线、黑线）
1，红线图:本质实际上是开发商从政府拿地后的土地公摊,包含道路公摊和建筑退让公摊.类似于我们买房,90 平米的除去公摊可能只有70平米的实际使用面积,这"70平米",对开发商而言就是红线内可施工建房土地.红线图在国土资源局提供的出让文件中会有明确标明，退让范围也会有所注明2，紫线:历史文化古迹退让;
3，绿线:绿化退让;蓝线:湖泊,湿地等退让;
4，黑线：铁路,特殊交通等退让
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