考死你的項目
項目在遼寧省的三線城市，城市人口93萬，月收入雙職工家庭4000-5000的家庭占人口35%，2000-3500的家庭占人口20%，月收入5000以上的占5%，其餘2000以下，房價基本處在2300-2400左右，目前市場上的商品房數量和經濟適用房的數量比為1：1.2左右項目口碑非常不好，緩交房2年時間，很多客戶不滿意，但是都不退房，很多人都退房，因為他們知道我們的項目是本溪品質最好的房子，項目前期是一個廣告公司給做的推廣，只做形象，打了100萬的廣告費（一般項目宣傳費用50多萬），全市人民都知道這個項目，但是定位不明確，銷售前期是開發商自己做，有兩棟高層是loft（目前市場上沒有同類產品）基本已經售罄。
項目是唯一個親水樓盤，在河的南岸，距離河只有20多米的距離，我們所處的位置是城市發展的趨勢，城市目前東移，我們將是未來移居的中心區域，項目有一個1萬平的廣場，會所，一個四星級酒店，高爾夫推桿球場，項目目前均價3250
該市能夠與我們競爭的項目有兩個，一個是2800畝的大盤，於我們隔河相望，均價3900，由於他們的體驗區做的很好，全部西班牙建築，但是表面涂料，質量絕對和我們無法比，但是他們的盤很大，自己引進公交線路，建立了該市重點中學的分校，整體口碑很好，還有一個項目位於新老城區交匯處，由於一期已經入住，物業等條件都非常不錯，老百姓自然認為很不錯，但是該項目的樓越蓋越密，均價在3000左右
各位大俠給點指點，有什麽問題我全力配合回答，資料進一步完善
[[i] 本帖最后由 jhf123 于 2008-8-20 18:05 编辑 [/i]] 目前已经一个半月了，成交客户只有4组，还有人不断要求退房，来客量只有160组，每天平均4.1组客户 解决你的交房问题吧，现在客户不相信你怎么办。 找到为什么退房的原因和不退房的原因 谢谢指点，目前退房的很少，他们知道我们家质量好，所以不退，只是来闹，吵着交房，新的开发商已经入股了，交房应该在年底 项目基本面分析：
项目前期形象广告多，知名度高；项目定位不清，形象模糊；缓交房两年，美誉度差；但项目品质好，所以很多人扛着不退房。也就是说，大家都知道有你，就是不知道你是什么样的，虽然有很多缺点，但是貌似本质还是不错的。
针对基本面的改善，首先是知名度，有了高知名度但大家不知道你是什么样的和没有知名度区别其实也不大，所以，首先要做的就是告诉大家你有什么特点，你和别人比起来你的特色在那里。这也就是项目的市场定位。
知名度高是好事，但知名度高是一个双刃剑，美誉度好的话就是杀敌，美誉度差的话就是伤己啦。因此，需要对美誉度做出改善，提高项目美誉度。而项目品质足以让缓交房两年还有客户愿意扛着那就很有必要大书特书，搞些活动，评奖什么的把项目品质从众多项目中突出出来。
还需对缓交房给一个明确的说法（比方说，为了进一步提高品质所以花了半年，其它什么的又花的一年半等等），问题是必须正面面对的，该赔的还是要赔，小地方，口碑宣传的效果比报广要好很多。 项目市场定位分析：
从当地收入和房地产市场价格来看，基本上很是合理，不存在泡沫什么的。但ZF够狠的，整那么多经济适用房。
本案特色，亲水（唯一性），有大会所，有四星级酒店，有高尔夫。
从竞争对手来，一个超大盘，一个小盘。
对比来看，那个大盘的特点是社区化，交通便利，教育配套先行，示范区示范作用明显，价格较高，从价格上来看，市场定位估计是市场上最高端的。
小盘的特点是一期已经入住，物业较好，口碑好，但楼间距较密。从价格上来看，属于市场相对高端。
本案竞争优势，比大盘有众多能显示业主身份地位形象档次等的配套（酒店，高尔夫），而那个大盘的特质居住方面因素更多一些。身份、地位、档次这个方面应该是和大盘竞争的突破口。
和小盘比，楼间距所带来的居住舒适性是竞争的突破口。那么，这两个方面结合起来，应该就可作为你们项目的形象定位啦。价格上，略高于小盘，略低于大盘。但调性一定要是最高的，否则就凸显不出来省份、档次啦。然后就是想一个比较好的推广语啦。(推荐一个：生活不在家）
[[i] 本帖最后由 caihua0412 于 2008-8-20 11:22 编辑 [/i]] 个人浅见，见笑:lol
多发贴，多积分，呵呵:lol :lol 感谢各位，说的都很在理，我会尽量实操实报，让大家得知最一线的信息，也希望各位高手多多指点，小弟感激不尽 优势：唯一個親水樓盤，所處城市中心區域，項目有一個1萬平的廣場，會所，一個四星級酒店，高爾夫推桿球場。房屋质量同比其他楼盘要好。
劣势：缓期交房导致項目口碑非常不好。
机会：所處的位置是城市發展的趨勢，城市目前東移，將是未來移居的中心區域。
威胁：市場上的商品房數量和經濟適用房的數量比為1：1.2左右，另外就是一个配套完善的大盘，一个口碑与物业都非常好的楼盘。
根据简单的“SWOT”分析，该项目的主要问题出现在缓期交房上，从而导致该项目口碑不好的现象。那么你该如何向客户解释并解决这个问题。例如适当赔偿缓期交房的客户，再给一个统一的说法。众人口碑要比打广告的效果好得多！
6、7楼的发表得挺全面的，欣赏ING！
吓人啊
我还第一次听说 2800 万亩 的盘！哪的开发商那么牛哦，土地送的啊？新建个省吗？这楼主瞎说哦！ 我们对面的项目2820万的项目，谢谢 你们的项目的来访量与其他的项目比较起来如何？特别是同类的、同区域的项目。同时比较下成交率。看看是推广环节有问题，还是销售现场的环节有问题。或者都有问题。找出什么问题再说怎么解决吧。 顺便问下“我们对面的项目2820万的项目”是什么意思，不明白！
发帖的出来说话
再问哈，真是2800万亩啊？:o 我们项目对面是一个2800万亩的大盘与我们隔河相望，他们的体验区做得很好，客户来访量也很不错，都是中高端客户，但是质量远远不及我们，详情请看1楼的资料简述 不好意思，更正一下，是2800亩 占地2800亩,也挺吓人的!~牛~ 不好意思，我光想着120万平了，这个小城市怎么不吓人 顶6、7楼的