超级难操作的项目——我惨了，救命
现有这样一个商业地产项目，你看你应该从哪些角度入手来完成项目的融资、建设和销售某军队背景房地产开发公司(B公司），与某省会城市驻军某部签订合作协议并获总后相关部门批准进行商业开发。
由于是军队用地，因此B公司只能与该部签订土地租赁开发合同，获得30年土地使用权。此后，B公司开始投入资
金规划、设计、建设，并利用行业优势引入了某大型超市入驻该商业地产，获得长期租约20年，年租金1500万元，
逐年递增。在建设过程中，由于中央金融政策突然紧缩，导致预期的贷款无法获得，使得该项目在建设到一半的
时候资金出现1个亿的缺口。作为项目总经理，你可以采用什么可行的方式获得外部融资或实现创造性的招商、销售，迅速弥补资金缺口。
我想了半天没有办法在答卷上写一个字，感觉似乎是不能完成的任务，不知哪位大拿可以拿出新的思路。我认为的
难点在于：
1、没有产权
2、只有使用权和租赁收入
我觉得唯一的办法就是采用仿信托方式，将未来的租金收益分割转让给投资人，但由于资金额度过小，存在200份的
信托份额要求。
看谁能比我想的更复杂！谢谢！ 呵呵，不难。这块地的性质是可以改变的！不过我当初在厦门，是住宅项目，要到南京军区去办！而且要把前面一个四星级酒店交给部队！该项目是房地产商和南京某部合作开发项目！
大型超市入驻，年租金1500万*20年=至少3亿啊，只要把这个合同拿出来找风险投资机构公司，应该是没多大问题，关键是合同怎么写，入股还是贷款或其他？
大型超市入驻带动招商，无可质疑。还没竣工，招商难，资金回笼慢，基本不需要投入太多人力。
你也可以卖30年的使用权啊，为什么要卖产权，很多车库是没产权的，但是卖使用权，甚至现房可以带租约销售！
项目不难操作，是资金链断了，那是开发商的问题！
[[i] 本帖最后由 FJ-XM 于 2008-8-7 18:51 编辑 [/i]]
难度还是挺大的
信托估计比较玄乎，又不像美国市场。能不能说详细点，可以发份邮件到[email]jidao2002@qq.com[/email]上:) :) 信托估计比较玄乎，又不像美国市场。能不能说详细点，可以发份邮件到jidao2002 对 现在销售使用权也很多了 关键是在销售时 给业主怎么做收益方案 这是重点个人观点
资金吃紧，项目不能继续有效的施工。从而会因为资金链断裂引起施工生产，项目进度等一连串的恶性循环。就眼前的条件来看，似乎有两条路可以走。
第一、货币政策持续从紧，资金链遭遇紧张。房地产公司资金来源主要从四个方面取得：银行信贷和销售按揭；房地产企业自有资金；占有资金；其他各种融资渠道(短期拆借、信托机构)。自07年12月3日至12月5日，中央经济工作会议在北京召开以来。已实施十年之久的“稳健的货币政策”将调整为“从紧的货币政策”。由于各家房地产企业的规模及资信程度不同，所以各商业银行的信贷发放也会向资信度良好的大型企业倾斜。由于对企业自有土地资源和资金的审查严格程度都提高了很多，所以中小房地产企业从银行融资的难度会加大。但据楼主所叙，该项目发展商是一家有军队背景的开发公司。众所周知，银行并非完全不贷，有关系，有背景的当然有列外的情况。所以发展商可以利用军队背景向银行要求信贷。
第二、我认为可以考虑一楼兄弟的方法，只是也可以以军队背景方式提高自己的诚信度，找一家实力强大的风险投资公司以大型超市进驻合同为保证（那是一笔可以牵着他们眼球走的数目），要求其贷款（贷款还是投资还是以别的方式，那就是发展商的事了。）来解决燃眉之急！ 非常感谢各位老大！
现在的关键是没有使用权销售的案例和经验，哪位可以提供点资料
非常感谢
军队的土地已经被卡死了，总参不批了
俺这块地已经批过了 你有地吗？ 俺帮你批啊 嘎嘎 策划新手，路过，什么都看看，能问问信托是怎么一回事吗？我们这里资金有问题是找了家公司合作，就是利润少了点 就是把由信托公司收购你的地产或以你的地产为抵押，设计信托产品发售给机构投资人或合法个人投资者，以你的销售收益或租金收益为支付保障。本质上就是信托公司在中间坐了付款保证而已。。 现在信托成本非常高。MD，北京都到18%了。。 :time: 好像挺难办的，资金是大问题，开发商部队有关系，应该可以想到办法啊 本人曾经操作过一个商业项目，也是没有产权的，但是可以将四十年的使用权一次性租赁出去，相当于销售的，但不提销售。回款方式可以是一次性，或者首付50％，另50％按月支付，相当于开发商自己做按揭了。只是项目的商业前景看好，觉得操作起来还是没问题的。 哇 云影大大的观点很棒 有具体的资料给我学习下吗？ 基本框架设计好了 但是细节上还需要斟酌！
如果能得到大大的指点 不胜感激 学习学习 兄台这个项目一些关键点没有说清楚，不过可以给个考虑方向：
1、首先一般的项目能够开展信托的少之又少，何况这个项目还是没有产权的项目呢，如果考虑信托方向，估计除了绝对实力和关系之外，投入的时间和人力物力资源成本都令项目无法承受，所以信托应该不是考虑方向
2、这个商业项目的总体定位如何？除了这个引进这个超市之外，剩余多少商业物业可以用于其他业态经营？经营什么样的业态？这是首先要做的市场调研！
3、在确定项目定位之后可以考虑采取“一次性租赁20年经营权”的操作方式实现资金回笼，就是将除了超市部分物业之外的商业物业的租赁权“一次性租赁”给投资客户或者有需求的商家，为了保证投资客户信心，项目首先是要借助已经进驻超市进行整合推广营销，另外，商铺划分单铺面积过大，注意控制总价，单价的制定一定要遵循租金收益的贴现原理进行定价，切不可盲目拉高
4、必要时，超市部分也可以分割再次转租赁，但是需要有明确的产权界限，剩余10年租赁权可以按照法规约定20年后优先租赁给投资者 看来各位都是玩金融的高手，这也是我需要恶补的。
不过说实在话，目前中国金融衍生品领域还不发达，导致投资风险转移渠道窄，这也是信托机构、风险投资机构等对产品要求严格，不轻易放款的原因。弄得不好扣个非法集资的帽子，可吃不了兜着走。
云影操作的项目是物权法颁布前还是颁布后啊，现在用直接卖租赁权的办法如果不是很好的商业项目貌似很难行的通啊。 有年收益1500万的租约在手
找银行、民间资本、风投应该都是有机会贷到钱的啊！ 以前没经历过，很难给你提意见。不过一楼的不错。确实需要一个大型的主力店，给你商业带来人气。不过首先要让他们相信你们。军队还是可以相信的。
迫不得已，可以借高利贷，不过好像利息高的惊人。
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