某地产集团招聘笔试案例题——难
现有这样一个商业地产项目，你看你应该从哪些角度入手来完成项目的融资、建设和销售某军队背景房地产开发公司(B公司），与某省会城市驻军某部签订合作协议并获总后相关部门批准进行商业开发。
由于是军队用地，因此B公司只能与该部签订土地租赁开发合同，获得30年土地使用权。此后，B公司开始投入资
金规划、设计、建设，并利用行业优势引入了某大型超市入驻该商业地产，获得长期租约20年，年租金1500万元，
逐年递增。在建设过程中，由于中央金融政策突然紧缩，导致预期的贷款无法获得，使得该项目在建设到一半的
时候资金出现1个亿的缺口。作为项目总经理，你可以采用什么可行的方式获得外部融资或实现创造性的招商、销售，迅速弥补资金缺口。
我想了半天没有办法在答卷上写一个字，感觉似乎是不能完成的任务，不知哪位大拿可以拿出新的思路。我认为的
难点在于：
1、没有产权
2、只有使用权和租赁收入
我觉得唯一的办法就是采用仿信托方式，将未来的租金收益分割转让给投资人，但由于资金额度过小，存在200份的
信托份额要求。
看谁能比我想的更复杂！谢谢！ 自己顶一个先 军队用地属于划拨用地，划拨用地原则上不能抵押，如要抵押需经相关政府部门批准。利用在建项目继续招商，或者寻找合作伙伴，引入资金。 1、抵押融资与现行法律相抵触，成本太高！
2、项目的前景很好，因为招商已经取得关键性的突破，
3、项目想要快速融资，最好的办法我认为是从租户入手。
4、如果是超市这一家的单一租户，最可行的办法是和租户协商，让它们出钱帮组建设，作为开发商可以从租金和租用年限上给予优惠，具体幅度根据融资成本可以作详细的测算。合作也有多种方式，是作为借款还是作为项目的股权，都可以做详细的测算，
5、如果是多租户的商业地产，情况就比较复杂，选择余地更多。
以上是我的浅见，希望大家多多指教
条件不充分
总投资额是多少？与部队的合作，是先缴纳租金还是可以在项目合作的利润中分成?你所缺口的1个亿主要是建设资金还是什么资金？可以用与招商的客户签订的租赁合同金额作为融资担保，这个是可以的。或者以此收益权作为其他融资的渠道。我的QQ是105364049。欢迎来此探讨。
回复 1# aspan 的帖子
学习，军方的产业不好说，这跟地方上差别太大 军方资产，融资太麻烦。各种规证，都是内部发放。
所以很多事情都很难办。
不过有一点，可以要求增加军方投资比重。
有责任就有担当 可以将租给超市的部分 划分为小铺位 进行出售 出售的是２８年租金收益权
成立第三方的经营公司 经营公司主要处理收取超市租金 并将其转发给小业主的工作
销售小铺位时 许诺小业主每年１０％的固定投资回报 签销售合同的同时 与经营公司同时签定委托租赁协议 并同意５年后回购 ５年后小业主可选择回购或继续按与超市实际租金收益情况续租
作为大商业 超市的功能只是主力店 一定剩余其他的大量物业可供实现更大的收益 这种靠销售获得的融资是最快的最简单的
或者象５＃说的 可以将租赁收益的合同抵押贷款 但我觉得 不如直接跟建筑商商谈延期付款 现在建筑商的利润很低 如果是有实力的建筑公司 给他们每年１０％的滞纳金 并用租金收益合同进行担保 我想建筑公司应该会同意 1、压缩建设成本，可以通过两个方面，一方面在建筑设计上下功夫，二，可以和建筑单位签订长期合同，即后续的开发建设协议，但是现在可以为我提供一些垫付资金。
2）拓宽融资渠道，商业银行不能取得贷款，可以引如战略合作伙伴，入股，或是提供高于银行的贷款利率进行担保贷款等。
QQ：499878925,大家有机会一起交流
延长合作或者股权融资
与部队的租赁一般都是5年的，这是总后的规定，所以签20年是不可能直接办到的，一般都要续签。本身土地的租用期是30年，在前20年的租金为每年1500万元，可以简单理解为剩下的10年之中至少将继续受益1.5亿元，可以用这个作为协商条件，个与一定租期的优惠，现行垫付一些资金。
开发公司的股权可以扩大，手段还是10年经营期的收益，或者是一定比例的回报。
本项目也不具备销售的可能性，只能从租赁上考虑。
用年金现值解决
既然已经有超市答应入驻，问题解决起来就方便多了。一个是将20年1500万的年金用现值式计算出现值，要求对方出具1亿现金，然后剩余部分再计算年金，出具这一亿现金，可以比照现值给予出资方一定比例优惠。二是，可以由超市出1亿现金，双方按照投资比例，将1500万分成。三是变更规划，在超市上建设高层小户型干休所，预售全款军产房，每平方米按成本价比如2000元，预售6万平方米，建筑商垫资建设4万平方米，用租金1500万作建筑还款抵押。五是建筑商垫资1一亿元建设，根据现值法，用未来收益每年1500万偿还建筑工程款，并在偿还期过后，增加一定额度的附加还款，让建筑商获得更大利益。页:
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