本月房地产行业宏观运营状况分析
本月房地产行业宏观运营状况分析资料来源：国家统计局 前瞻研究中心
一、房地产开发投资分类指数为104.08，比4月份回落0.20点，同比上升1.71点。1-5月份，全国完成房地产开发投资9519亿元，同比增长31.9%。住宅完成投资6806亿元，增长35.0%，其中，经济适用住房投资256亿元，增长23.4%。
二、资金来源分类指数为100.82，比4月份回落0.74点，同比下降1.06点。1-5月份，全国房地产开发企业实现到位资金15099亿元，同比增长24.3%。其中，国内贷款3423亿元，增长21.5%；利用外资246亿元，增长10.8%；企业自筹资金5630亿元，增长36.7%。
三、土地开发面积分类指数为96.42，比4月份回落0.46点，同比下降1.35点。1-5月份，全国房地产开发企业完成土地开发面积10196万平方米，同比增长4.3%。
四、房屋施工面积分类指数为106.75，比4月份下降1.03点，同比上升1.77点。1-5月份，全国房屋施工面积19.57亿平方米，增长24.9%。其中，住宅施工面积15.45亿平方米，增长26.6%；办公楼施工面积6840万平方米，增长6.6%；商业营业用房施工面积20522万平方米，增长14.7%。
五、商品房空置面积分类指数为108.96，比4月份回落1.58点，同比上升3.39点。截止到5月底，全国商品房空置面积为1.27亿平方米，增长0.1%。其中，空置商品住宅6495万平方米，下降4.8%；空置办公楼794万平方米，增长2.4%；空置商业营业用房3938万平方米，增长2.4%。
[b]本月房地产市场发展概况分析[/b]
一级市场的土地供应价格仍处调整阶段
从土地供给的方面看，2008年1-5月，企业购置土地的面积仍然同比增加，房地产开发企业购置土地在经历了2005年和2006年两年负增长的情况下，2007年出现了大幅度的上涨，达到了11%。2008年1-5月继续延续了同比增加的局面，1-5月份房地产结构和土地面积同比增长了13.7%，增幅达到了8.7%。如果从逐月的数据来看，企业购置土地面积和土地活动的景气逐月下降。
土地价格是一季度发布一次。一季度的土地价格同比仍然保持了比较高的增幅，上涨了16.5%，其中居民住宅用地上涨了26.7%，但各地的差别很大。
70个重点城市中有50个城市的地价的增幅低于上季度。珠三角地区主要城市，广州、深圳、惠州、湛江，2007年四季度开始到今年一季度地价是零增长。长三角主要的城市，2008年一季度土地价格的指数比上季度略高。环渤海地区主要城市中只有北京2008年1季度的土地交易价格指数高于上季度，其他城市2008年1季度的土地交易价格指数均低于上季度。
小户型商品住宅开始成为开发主流
从投资方面看，房地产开发投资2007年的增幅达到30.2%，是近三年来房地产开发投资最高的增幅。2008年1-5月房地产开发投资延续了这种高位增长的局面，同比增长31.9%。房地产开发投资在1、2月份最高，3-5月份小幅下降，1月份最高的增幅是32.9%。
房地产开发完成投资中，究竟哪一种类型的物业带动了投资的高位增长？从不同的物业来看是商品住宅的投资。商品住宅投资在今年前五个月的增幅是逐月增加的，1-2月的增幅是30.7%，到了1-5月达到了35%，这说明是逐月的增加。商品住宅的投资在房地产开发投资的比重是71.5%，比去年同期增加了1.6%。在房地产开发投资的增量当中，商品住宅投资贡献了76.5%。
在商品住宅投资当中，是90平方米以下的商品住宅大幅度的增长，带动了商品住宅投资总额的增长。1-5月份商品住宅中90平方米以下的商品住宅的投资同比增长了86%，投资比重达到了18%，比去年同期增加了5.2%，对商品住宅投资增量的贡献达到了50%。
[b]地产的资金来源结构出现调整[/b]
从资金来源的情况来看，本年新增来源的情况逐月下降。2008年前五个月最高增长是1、2月份，由1-2月的39%，下降到1-5月的24.3%，同时受市场需求增长减缓的影响，房地产资金来源中，订金和预收款以及个人按揭贷款都呈现了增幅逐月下降的情况。订金和预收款从1-2的23.5%，下降到1-5月的21.1%，个人贷款由1-2月的31.1%，下降到17.5%，累计增幅比去年同期减少了54%。从这个数字可以看得出，市场的需求下降非常明显。
受货币政策的影响，国内贷款的影响也逐步下降的。从1-2月份的36.9%，下降到1-5月的21.5%，银行的贷款由1-2月份38.3%，下降到1-5月的20.6%，同比下降了6.7%。今年房地产贷款同比下降得非常快，国内贷款的增幅也是下降的，企业感受到了资金链条的紧张。
[b]商品房市场需求仍不旺盛，销售负增长态势延续[/b]
从商品房建设的指标来看，前五个月商品房建设的景气也是逐步下降的，施工面积、新开工面积、竣工面积这些指标增长的幅度都是逐月下降。从4月份开始，商品房新开工面积增幅下降，这说明房地产开工景气的下降。
从需求来看，2008年前五个月的情况都维持负增长。1-5月商品房销售同比减少了7.2%，商品住宅办公楼和商业用房的销售面积同比都持续下降，且下降的程度都高于一季度。需求增长态势是下降的，并从珠三角逐步蔓延到全国。一季度，全国八大区域曾经有四个区域是增长的，但所有区域销售面积都是同比下降的。大部分地区的房价下降，部分城市的房价出现了绝对值的下降。
从二手房交易的情况来看，4、5月份部分城市的交易数额比3月份增加，但比去年同期是负增长的。商品房价格涨幅在上月出现今年最大回落。
从销售价格来看，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.2%，涨幅比4月低0.9个百分点；环比上涨0.1%，涨幅比4月低0.1个百分点。这是继2月份后，房价涨幅第四个月出现下降。
房屋租赁的价格，去年的四季度出现了比较大的幅度的上涨，涨幅达到了3.1%，尤其是住宅租赁的价格。今年一季度租赁价格的指数比上季度有所下降，仍然比往年同期的价格指数高了1%。
从整体上看，全国5月份房屋销售价格同比涨幅仍保持高位运行。目前楼市观望气氛浓厚，房产市场需求萎缩，在房价涨幅连续数月下降之后，房价绝对价格下降将在所难免。
[b]打折销售将成市场主要现象 [/b]
房地产市场受预期回报的影响比较大，变动主要是受未来回报，包括未来经济景气变化通货膨胀的影响。经济高速增长都会伴随通货膨胀。受预期通货膨胀的影响，房地产价格要先于消费品价格上升。通货膨胀来临的时候，政府就会采取紧缩的政策，也会降低未来经济景气的预期，房价会减缓甚至出现房价的下降，这是理论上的解释。
当前，通货膨胀的压力仍然是比较高的，1-5月CPI的增幅是7%以上，压力最大的是PPI，已经创造了三年来最大的增幅。目前的宏观调控仍然是以反通胀为目标的。这种背景下，住房需求很难得到刺激和鼓励，房地产的供给也会出现下降。从短期趋势来看，在反通胀为目的的宏观调控下，在经济景气下降、从紧货币政策的预期下，2008年三季度，房地产企业将继续面临资金链紧张的状况，打折降价销售将成为市场的主要现象。
总体而言，全国的房价仍然会以相对平稳为主，因为翘尾因素的减少，房价同比将继续下降。
从未来的趋势来看，只有当出现经济下滑过快的风险或通胀压力出现缓解，信贷从紧政策才可能会有所放松。房地产市场供给和需求增长才可能有所增加。目前的房地产市场不仅仅是处在过快上涨驱使下的短期向下波动时期，面对全球性的能源、食品和商品原材料通胀压力，国内的通货膨胀压力越来越大，政府在一段时期内会严格执行银根紧缩等政策。在长期资金链紧缺的情况下，部分实力弱、靠贷款支撑的地产企业将无法摆脱倒闭或被并购的命运，地产界的重新洗牌已不可避免。值得关注的是，为加快灾后重建步伐，国家对灾区信贷无疑将加大投入，优惠政策已重新向西部倾斜，这无疑有利于房地产市场的复苏，并刺激市场需求。 顶一下,谢谢!学习中!:lol 顶！分析到位:)
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