[高手指点]上海国际鞋城，下一步如何转变业态？坦途还是深渊？
曹安商贸圈位于上海市区西北部，地理位置还是比较优越的。本人基本看好这里的发展潜力！上海国际鞋城坐落在上海曹安商贸区中心位置，总建筑面积100000M2，商业面积50000M2。
[attach]156935[/attach]
整体建筑为双子塔形式，商场共计4层，地下一层，地上三层。三层以上A区为商务酒店，B区为商务办公楼。
分为A、B两个区。二、三两层A、B由中厅连接。二楼中厅为奥康集团华东地区最大的旗舰店，共计1500平方。
三楼A区规划为箱包专区，三楼中厅为十个比较好的箱包品牌分割，但还未进场。
一楼中厅为A、B之间一个小型的步行街，主要规划做休闲及餐饮类。基本布局已经完成。
进场客户有好德便利店、老鸦粉丝汤、珍珠奶茶、关东煮及麻辣烫。
[b]周边形式：[/b]
周围主要为专业批发市场：曹安路对面为轻纺市场、曹安路本侧右手边为苏宁电器、斜对角定边路为东方汽配城、新郁路A区对面为曹安国际商贸城、新郁路B区对面为大润发。
[attach]156936[/attach]
[b]现状：[/b]
[b]上海国际鞋城最早的定位为----大型、专业的以批发为主、批零兼营的鞋类市场。不可否认，在当初的情况下。这个市场定位还是有一定的道理的。[/b]
[b]作为上海老牌鞋类市场的斜土路市场，处于市中心位置。租金价格高。且批发市场，政府会有规划的迁出，且当时有说一年内启动。而曹安地区的便利交通给鞋城带来了做批发市场需要的必要条件。[/b]
[b]鞋城是07年4月28日开业的，开业情况还是很不错的。[/b]
[b]但从6月开始，营业高峰过去后就开始每况欲下。[/b]
[b]曹安商圈发展速度过快，近几年来，许多商业楼盘拔地而起。如好乐、上工批、鞋城、商城等无不属于此阶段。成长过快势必带来成长的烦恼。短期间内消费增长不够，空置率极高。除了曹安地区10年历史以上的老牌市场如：轻纺市场、汽配城外。其余各专业市场无不经营惨淡。[/b]
[b]开业近一年来，斜土路拆迁遥遥无期。自身运营管理也存在着相当严重的问题。前期招商中大多客户资本小，无太大抗风险能力。缺乏鞋类品牌上海地区总代理的有效支撑。批发一直没有形成。[/b]
[b]再加上同年10月，毗邻的上海国际商贸城开业，双城业态定位极为相似。其开业时采用低价格，免租优惠政策从鞋城拉走不少商户。双城之间竞争进入恶性循环。经营状况的惨淡，同时也造成了客户大量流失。[/b]
[b]补充一点：楼盘销售情况当初相当火暴，出售率极高。单价亦在同类中居前列。KFS获利丰厚。[/b]
[b]采用包租三年，统一运营形式运作。[/b]
[b]运营至今，个人认为。再坚持专业市场路线已意义不大。鞋类市场中，斜土路如不拆迁。鞋城难有发展。[/b]
[b]KFS急于增加开铺率，安抚小业主，为三年后反还做准备。招商压力比较大。[/b]
[b]拟对鞋城现有商户进行整和，集中至一楼A区，再往二楼A区发展。三楼A区基本上为箱包为主。[/b]
[b]A区坚持走专业市场，即“上海国际鞋城”这一名称不变。集中现有商户力量，拓展渠道，发展A区。[/b]
[b]B区考虑转换业态。重新进行命名，包装，推广。招商。[/b]
[b][color=blue]一、此想法有何利弊？请各位高手指点一二。[/color][/b]
[b]B区若推翻重新来过，业态规划如何进行。[/b]
[b]个人想法是，“不求专而求广、不求精而求杂”。[color=black]全面铺开，扩大招商范围。拟照业态有：服装、服饰、工艺品、针织品、包装类食品、数码产品等。（基本上没有过多限制）[/color][/b]
[b]B区有200多间商铺，平均面积为20平方米左右。实际使用面积平均为13左右。[/b]
[b]尽量控制对原有格局的不动。压缩工程投入。[/b]
[b]需营业面积较大商户尽量安置至新郁路门面位置，场内以20平米左右小商铺为主。[/b]
[b][color=blue]二、如按照此方向进行招商，需注重哪些环节。有什么好的招商策略，想法。还请各位指点。[/color][/b]
[b][color=#0000ff][/color][/b]
[b][color=blue]三、更名，新注册公司。进行B区的更名。减少后期对运作“上海国际鞋城”的影响。[/color][/b]
[b][color=blue]该如何命名，还请有才的各位提个想法。[/color][/b]
[b][color=#0000ff][/color][/b]
[b][color=#0000ff]四、经过核算，采用个铺统一价格形式。即不分面积、单价计算。统一定价，如，某铺XXXX钱/月。包含物业管理费之类。此举主要目的是为了减少收费中不必要的环节。减少运营后收费难的问题。在此方面，该注意哪些方面。。[/color][/b]
[b][color=#0000ff][/color][/b]
[b][color=#0000ff]注：此举为无奈之举，为减少运营管理巨额亏损的数量而已。且专业市场方面招商困难极大。上海国际鞋城名声不佳。KFS资金支持力度薄弱。无法开展有效运营活动。为应对此状况，减少整个楼盘空置率的一时权宜之计。本人的这个想法，是否行的通？[/color][/b]
[b][color=#0000ff][/color][/b]
[b][color=#0000ff]或者说，如果实行后将会产生什么后果。。谁有此方面经历，还请不吝赐教。[/color][/b]
[b][color=#0000ff][/color][/b]
[b][color=#0000ff]按照这个方向，进行招商。整个策划，步奏会涉及哪些方面。或者说该注意的细节。包括开展招商工作的小技巧等。[/color][/b]
[b][color=#0000ff][/color][/b]
[b][color=#0000ff]请高手综合分析吧。[/color][/b] 哥们，好像这个问题之前你发过，也讨论过的？？ 那时候是我的一个构想。
但现在与原先的情况又发生了好多不同。
现在基本上有确定是这么在B区实施转型了。
但我心里还是有些犹豫的。
这边我们主要是讨论下，如果进行转型。
针对B区的运营策划，招商策划如何来开展？
还有预计会遇到的困难等等。 按照你的思路转换成“广而杂”，我估计经营难度更大。曹安商圈我没有去专门看过。你不妨留意一下，一旦按照你的思路转换了，商圈内的人群（我是指消费人群）对你这个商场的关注度会有多高？正如我所说的，我对曹安商圈的经营环境不甚了解，如果周边客流主要是关注专业批发的话，那么我估计你的经营风格的改变恐怕不会很成功。
我的建议，即使改变风格，甚至放弃鞋业经营，那么就算是新的经营目标和经营风格你也应该充分考虑这个商圈的特点，考虑到你的改变需要吸引的是这个商圈里的那一部分人群。 [quote]原帖由 [i]淡影风轻[/i] 于 2008-8-2 13:21 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1326002&ptid=122601][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
按照你的思路转换成“广而杂”，我估计经营难度更大。曹安商圈我没有去专门看过。你不妨留意一下，一旦按照你的思路转换了，商圈内的人群（我是指消费人群）对你这个商场的关注度会有多高？正如我所说的，我对曹安商 ... [/quote]
:L :L :L
无奈之举啊，兄弟。
专业批发市场定位，我至今还是看好。认为此盘以后的出路就在这里。
但这需要时间，需要资金支持。。而且现在看来5万平方商业面积的体量，实在是有点过大了。
如果再继续这种巨亏状态，而在专业市场招商无大进展的情况下，后果不堪设想。
基本堕入一个恶性循环：经营惨淡→费用收取困难→经营户情绪低落，关铺率高。或不规范经营。现场气氛死气沉沉→
招商不利，意向客户对于经营现状表示担忧。→无法招商开源，运营成本又无法做到很大的节源→KFS信心不足，投入资金少。→无法开展有效的营销、招商等活动。一切都需要钱啊。
经3个月整合、调整。并与KFS进行了沟通。灌输理念。争取资金支持。
现在A区坚持专业定位基本上已经确定了，从4月开始到现在。进行了一系列的资源整合。B区经营户转移至A区已经基本完成。对合同版本多样化的问题进行了处理。通过免租、降价等手段，制定了基本上能够让现在经营的商户维持经营的费用价格。基本上能够维持现状，不至于再一步的恶化。
针对B区一楼策划定位招商基本上是因为这样的原因考虑的：
1、国际鞋城负面影响过大，如继续使用，则对招商产生非常大的影响。招商人员吃的闭门羹不在少数。
2、B区的操作由零开始。清出场子，重新命名。就当是新项目启动，
3、定位市场，而非专业市场。周边缺少类似于“小百货”样式的市场。利用大润发的人气聚集作用，B促进招商进度。增加资金收益项目，并降低物业维护费用的单位价格。缓和经营压力。 杂货零售主要为中低档类小百货产品为主，大润发楼下商铺主要以中高档货物为主。齐全种类，充分挖掘顾客消费潜力。
4、曹安商圈附近居民外来人口比例比较大，且周边上海居民消费水平也是以中低档为主。此类人口即为我新市场主要目标人群
5、降低总楼盘的商铺空置率，安抚小业主对回租期满后如何经营的恐慌心理。变相减轻来自政府方面的压力。
6、降低亏损额度，减少KFS心理压力。为与KFS谈论回租期满后的处理问题做好铺垫。
7、以杂货市场带动专业市场，杂货市场若成功开业。必定会给A区专业市场带来一定的人流量。并经营过程中不断在专业市场进行调整。争取引进总代、厂家等有实力的商户进驻。提高鞋城商户整体的经营能力。逐渐发展、形成批发氛围。
基本上，杂货市场定位就是在现阶段特殊情况下的过渡性行为。
确实属于无奈之举。争取扭转惨淡的局面，目标即为收支平衡或减少亏损。
专业市场的培育需要时间，鞋城的现状更加需要时间来转变。并在运营操作的过程中着手与小业主谈判延长回租时间的问题。
为专业市场以后的发展奠定基础。
这就基本上属于我的大体思路，希望各位在杂货市场命名、策划、招商、操作等方面提出宝贵意见。
谢谢大家了。 我认为将B区定位为杂货市场不可取，可以考虑区别于A区再定位一个新的专业市场(包括新的管理团队)，主要问题是"专业市场的培育需要时间，鞋城的现状更加需要时间来转变。并在运营操作的过程中着手与小业主谈判延长回租时间的问题。"
上阶段也有朋友向我谈起上海国际鞋城之事，因为没有实地考察很难说出有用建议，凭经验，象这类项目要成功，主要是开发商要转变理念，第二要有好的团队，第三要充分利用返租期，从长计议，急病乱投医只会死得更快。欢迎交流:wzp195967@.163.com 曹安商圈不太了解，看了楼主的困境，也略谈一二。
1.斜土路的鞋城我去过，品质很低，若是和斜土路鞋城比谁的品质更低，租金更便宜，租客素质更差，你会死得很惨。就是说你不要去和斜土路鞋城去比,也不要想他的租户过来,没有可比性.过来也是低端,对你好处不大.
2.我的建议是错位,你不是叫国际鞋城么,要提升品质,就从中端到高端下手,从外销和内销入手,外销方面要吸引国际买家,吸引出口商进来.温州江淅地区是有大量出口鞋厂的.放在B区.他们是你的租客.内销方面要做国内国际名牌的尾货,如奥特莱斯的形式,放在A区,吸引曹安地区人流过.
3.原来口碑不好的话将公司股权换一下,管理经营人员更换,以新面貌示人.
4.这个项目要投钱进去,场内硬件和招商都要投钱进去.
5.要和周边建筑联动,轻纺市场,大润发,苏宁都能带来人流,要利用.
这个项目很尴尬,开发商已经卖得差不多了,势必不会在经营上投很多钱进去,招商不利形很恶性循环.
这个项目要盘活,一要经费二要好的操盘公司,经费估计有限,操盘公司也难找.招商上的投入巨大,租金上的产出很小.也是其尴尬之处.
此外还有个不好的消息,以前曲阳路有个国际箱包城,惨谈经营了好几年,一年前已经倒了. 支持4#的意见 跟王加明开发的？他不是有几亿的造市资金吗？ 本人未有到曹安路商圈市场调研，具体情况说不出。但综合楼主所提供的资料，谈谈自己的看法吧，本人从业时间短，经验不足还希望楼主和各位同行多多指教。
1、周边商家改项目周边拥有苏宁、大润发、轻纺市场等业态相搭配，应该是非常庆幸的，特别是苏宁和大润发完全能够有效带动周边3公里内的常驻人口，如果交通方便3公里内的常驻人口是你核心消费群体。
2、但楼主定位的是‘上海国际鞋城’顾名思意改项目商圈起码是立足普陀辐射整个上海。在斜土路未有任何拆迁的政策的前提下，项目改变业态定位，但不放弃国际鞋城的概念是绝对正确的
3、B区的新业态应该也要根据实际，周边的超市、家电、轻纺市场、A区的鞋和箱包，再加上自身的餐饮街，个人认为应该从这些业态中找市场做互补，而不要在搞什么店多兴市的老套路，否则日后招商的工作中，又会碰到客户资源少、租金提不高等问题。
4、改项目都是以20平方米的铺子分割，此类铺子适合的业态也有局限性，小商品市场是本人推荐的一个业态，在小商品市场加入主题概念，比如：动漫城、女人大世界等。
为什么推荐这两个业态，其一：虽然我没有在曹安路做过市调，但我想大润发和苏宁能在你哪里选址，相信周边的人口结构、消费能力、商圈成熟度是受到肯定的。是一个具有消费潜力的市场，所以周边有足够的人流可以让楼主去带动。为什么选动漫城和女人大世界这两个主题概念（本人更倾向于动漫城）？首先上海是个经济发达的沿海城市，城市人口观念超前，年轻人（85年之后）的人口数量大，此类人群又恰好是动漫的主要消费群体。其次动漫的内容丰富：动漫服饰、鞋包、玩具、电玩、小商品等，200家填满店铺是完全没有问题的。
5、B区的定位可以走购物、娱乐、餐饮路线内容更丰富，即使将来斜土路拆迁后的再改动，重新做回国际鞋城也比较便捷，毕竟硬件上没有改动。由于动漫城、女人街的经营项目知名度应该提高。
6、根据楼主提供的资料，产权似乎已经销售完毕，租赁的话楼主必须提供免租期，用来对新型业态的养鱼过程，并且说服KFS拿出资金进行新业态的推广宣传。招商人员也必须挑选有相关经验的。
7、既然放水养鱼，给免租期或者低租金与物业费合并，都是可以选择的。但资金才是王道，希望楼主调整好心态。
呵呵，不多说了。已经开始天马行空了，楼主不要见怪，我打酱油去了。。。
支持4#的意见
支持
支持取长补短的意见，千万不能病急乱投医啊！！！！！ 我的看法是定位一旦改变不仅会损失原先拥有的客户资源，还会有重新定位及客户认同的过程，周期过长。商业项目一旦做坏，很难咸鱼翻身。我倒建议不用在招商上拘泥于做成品鞋的专业市场，其实可以将一定的区域用于鞋类定制、鞋类保养服务、鞋类附属品、鞋类制造机械等等专业性强的铺位，这样既可保持原市场定位，又能错开和边上市场的竞争，成为真正的专业市场，以至于辐射整个上海乃至长三角 本人对轻纺市场比较熟悉，这个国际鞋城没有进去过，位于普陀区的边缘地段，轻纺市场就是上海市区最低端的服饰批发、零售市场，价格远低于闸北区七普路批发市场。目前，在上海市区的鞋城定位基本上是在中端的比较多。如果这个鞋城定位低端的话，应该可以做下去的。商业开发是需要一定的周期的，转型成功的难度是很大的。 支持13楼的意见。 呵呵，支持13楼，更加细化点的业态，可以是鞋材、皮革、辅料、鞋机、研发产销一条龙的基地，总而言之，建议往专上做，从专上同样也可以走差异化。很多出名的商业街最初时不都是从三五成群，渐而成市发展起来的吗？建议多换个角度考虑下，让投资者、经营者实实在在能赚到钱才是真的。
不过如果KFS没把眼光放的长远，那怎么做都是个死，建议还是抓紧时间多套点钱撤吧。 按照这样的操作思路,估计这个项目很快就会成为小商品市场了,.目前的局面应该就是早期KFS只途销售而不重视后期的运营管理,所造成的,,,,,,,,,,,,,,
教训啊~~~
估计类似的情况会越来越多地在这几年集中爆发哦~~~~~~~ 1\周遍商家遍布,说明商业气氛非常成熟,因此需要定位的是哪类物业适合,哪些不适合，应该重新定位,另外对于各商业的整体布局应该好好研究，尽量做大差异化,减少市场竞争无序化
2\采取各种措施,如加大宣传,加大投资返还率,进一步提高商业档次,提高商业气氛,提高商业知名度,走品牌经营路线
3\务必成立一个商业专营公司,要加大后续经营管理,提升商业服务质量,创造更好的商业氛围
4\找出困境原因,争取大规模的市场调研,加强商业二次定位的针对性
5\跟政府沟通,适当走政策路线,充分发挥政策优势,将本广场商业项目做大做强 好啊好
发点看法
楼主说的项目环境我是点都不清楚哈，看你长篇大说实在很累！我觉得这是个发展战略的问题，可以走多角水平化战略发展路线！