前期报建咨询专帖
鄙人负责过3个项目共计20万平的前期报建工作。对开发项目的立项报批、五证一书两图，开发项目的工程招投标、物业管理的议标、招标，对项目交工验收备案、产权证书的办结等全程参与并能开创性的贯彻执行。现在出来练练! 沙发，期待你的故事 [b]回复一位朋友问题
竣工验收：包括单体验收，项目竣工验收，这个很麻烦吗？包括哪些内容呢？[/b]
项目工程竣工验收其实是综合验收，主要包括涉及两个政府部门,一个是质量技术监督站,一个是规划局工程科(或建筑监理科),具体要的资料:
1、竣工验收备案工作联系单（规划局工程科办理）
2、工程款支付证明（规划局工程科办理）
3、施工许可证（复印件）
4、施工图备案审查单（复印件）
5、监理公司出具的《工程质量评估报告》
6、设计公司出具的《工程质量评估报告》
7、勘察单位出具的《工程质量评估报告》
8、单位工程质量验收记录（复印件）
9、规划验收合格证（规划局规划科办理）
10、消防验收意见书（消防中队办理）
11、工程质量保修书
12、住宅质量保证书
13、住宅使用说明书
14、建筑节能转向验收备案表及（复印件）（规划局墙改办办理）
15、工程档案接受证明（规划局档案馆办理）
地方不同，可能需要的资料不同
每个地方不一样，政府部门办事的难易也不一样
我个人感觉：规划局是最好说话的，包括他的下设科室，其次是房地局
最难说话的是消防，吃了再拿了，给办事还不利索。
[color=Blue][size=4]说明：
1、各地政府部门的分工不同，所联系的政府部门也就不同，比如：楼主列出的“2、工程款支付证明（规划局工程科办理）”，一般不会设在规划局；
2、基本内容就这些，个别地方会要求竣工结算（一般是初步的，只要甲乙双方盖章就行）、农民工工资支付情况证明等。[/size][/color]
[[i] 本帖最后由 全程报建 于 2008-7-26 16:21 编辑 [/i]] 房策族的版主你凭什么删我发的帖子，删了我再发以遍。 再删后果很 [quote]原帖由 [i]ziyoudao13[/i] 于 2008-7-26 08:24 发表 [url=http://bbs.fdc100.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1314655&ptid=121296][img]http://bbs.fdc100.com/images/common/back.gif[/img][/url]
房策族的版主你凭什么删我发的帖子，删了我再发以遍。 再删后果很 [/quote]
呵呵，如有冒犯，我给你道歉！
现说明删帖依据如下：
房策天下版主手册，[url]http://bbs.fdc100.com/thread-58680-1-1.html[/url]
被删除的帖子大多有以下2种情况：
1、简单的回复，如：顶、谢谢、感谢分享、单独表情符号，。。。
因为我们需要的是专业讨论，大家应该发表意见建议等内容；
2、侮辱、谩骂行为的帖子，不论是字母还是文字。
因为这是论坛的基本要求，也是必须禁止的。
以上是我把握的情况，上面第1条我已在栏目内有提醒。
大家可以交流。
谢谢大家！
[[i] 本帖最后由 房策族 于 2008-7-26 11:26 编辑 [/i]] 没有人问问题,我自言自语吧!今天说说房屋产权证书的办理：
上次说了工程竣工备案,项目在城乡建设规划局办理完竣工备案手续后，规划局会出具一份《竣工验收备案表》，持此表接下来的工作应该转到房产管理局了。
产权证书的办理，先要在房产管理局下设机构即测量大队取得商品房的测量成果，需要提交的资料有：
1、土地证（验原件，提供复印件）
2、建设工程规划许可证书（验原件，提供复印件）
3、卷工验收备案表（复印件）
4、红线图（原件）
5、项目建筑全套图纸
大约得两个礼拜到一个月左右可以出成果。
评测量大队：政府部门，办事效率相当低，但又无可奈何。记得为测量这事，工夫没少费。他们年前的工作到现在还没有干完呢。想要快，得找找关系，就象他们自己说的：“你要快找领导，共产党的事，谁又没有闲着。”。这事千万不能拖，他们能给你拖到明年去。别说明年了，拖你两三个月，你就得给业主付违约金了。呵呵！
工作要点：测量大队在接受资料后大致一个礼拜左右，会有一个现场实地勘察测量，其实是测量都是扯淡。实质性的还是要送东西，比如说每人一张购物卡，因为都是小鬼，我们这边行情每张500就可以了。否则如上所说，办事效率相当低而你还没有脾气。
[[i] 本帖最后由 全程报建 于 2008-7-26 16:34 编辑 [/i]] 继续上面的说，拿到测量结果后，如果没有异议，就可以办理注册商品房即所谓大证。
办理大证在私房科办理，需要提交的资料有：
1、土地证（验原件，留复印件）
2、开发企业资质（验原件，留复印件）
3、商品房预售许可证（验原件，留复印件）
4、企业法人营业执照（验原件，留复印件）
5、建设用地规划许可证（验原件，留复印件）
6、建设工程规划许可证（验原件，留复印件）
7、建设项目施工许可证（验原件，留复印件）
8、竣工验收备案表（验原件，留复印件）
9、商品房测量成果（此在房地局测量大队办理）
10、施工蓝图一套
以上复印件全部加盖开发公司公章。
评私房科：同样的办事效率相当低，想要快找关系。大致也需要一个月时间。 对3#楼工程竣工验收的补充，地方不同要求不同，以下仅供参考：
竣工验收实际上综合验收，建设过程中能涉及的部门基本上都涉及到了。
竣工验收首先需要开发公司行综合验收申请公文到城乡建设规划局秘书科，然后由秘书科转局长审批后转规划局工程科。 资料齐全后，此过程可能会遇到什么样的问题呢？除了效率低。还是完全的流程套路，没有潜在问题了？ 您指的是哪个环节呢？
如果是竣工验收，资料齐全当然是最基本的．
验收当天二三是号人是必须吃饭的，提前安排好．
想要验收通过，把有问题的部门提前活动一下．
比如消防验收，这次我手边的项目就遇到个难题，主管领导给介绍了卖消防器材的．市场上消防器材一套是６５０－８５０不等，但是他介绍过来的要价１２００一套，小区总共用１１００多套，算算这下来得给送多少？！当然也不是说报多少就人多少，正在谈，估计１０００以下的可能性不大．
我这样答复可以吗？ 消防这一关确实很难通过，我们项目，第二次才通过的，其实还真没检查什么，当时很头疼。 今天聊聊办理施工许可证:
施工许可证在城乡建设规划局工程科办理,需要的资料如下(地方不同，要求亦有不同，本处仅供参考）：
1、申请表2份（在工程科领取）
2、用地规划许可证（验原件，留复印件）
3、建设工程规划许可证（验原件，留复印件）
4、中表通知书（验原件，留复印件）
5、施工合同
6、监理合同
7、施工图审查批准证明（该证明在勘察设计科或总工办办理，验原件，留复印件）
8、散装水泥押金证明
9、不拖欠工程款承诺（甲方与乙方，乙方与施工项目部）
10、质量监督手续（在质监办理）
11、廉正合同（甲方与乙方，监理与乙方）
12、建设项目经理证、项目经理安全考核证、企业安全生产证及质量监督部门出具的委派手续
13、劳务合同及劳务企业资质证、劳务公司安全生产许可证
14、建设项目创建市级/省级文明工地承诺。
资料齐备后，递交建筑工程科受理，等待现场勘察。
[[i] 本帖最后由 全程报建 于 2008-7-31 16:07 编辑 [/i]] 楼住能否谈一下办理工程地质勘察、做水土保持方案、以及施工招投标、竣工测绘等找相关手续时自己能拿多少回扣，当然谈谈材料的回扣更好，做前期其实没有多大的油水，在这方面我不知道搂住有何高见 。 你问的问题真有挑战性!呵呵,我试着给你答复如下：遇到的情况不同,处理方式也可能不同
1、办理工程地质勘察:公司做地质勘察的时候,谈的合作公司是一个老朋友，价格很低,n年前大家在一个院子,完事了过八月十五送了我几箱水果、月饼和购物卡。我欣然接受，大家心安理得。
2、水土保持方案，我们一直没有做（水土保持方案不做，不影响后续手续的办理），是水利局的派了两个女的成天的来催我们做，烦的不行，后来就做了。报告做出来后，一直没有给钱，一直拖到楼竣工，给付的钱少的可怜，谈不上回扣。
3、施工招投标：最心安理得的是评审费，乙方给的。如果你是当权派，工程造价的5%以下，不等。
4、竣工测绘：测绘没有回扣，政府部门办事，只有给人家送的份，没有人家给我送的份。
测绘如果牵扯到临街建筑压红线的问题，肯定得给人家送。依我以前办过的例子，临街一栋贴压红线，给人家科长送了3000现金+两条中华！前提是，我们很熟的。
[[i] 本帖最后由 全程报建 于 2008-8-2 18:30 编辑 [/i]]
咨询土地性质
1、土地办理规划前提如商品房开发，是属于出让土地性质的，但我们这是一块企业土地，划拨的如何办，已经出让到企业名下的土地开发公司用怎么办？2、土地招拍挂也有猫腻，究竟怎样有利？
3、日照问题如果受到影响，但加层还想，当然除去打点关系，有没更好规避办法？
4、办理产权时，1栋商住楼，分别如何办理。特别是比如与企业联合建设，人家的地人家要底商，办产权的前提是商品房，但要过度到企业名下，又如何办理？
老兄加本人QQ：447581538
期待
谢谢分享
LZ能否把全部报建、办证过程汇集起来呢！急需系统学习！ 回复15#楼的朋友:1、土地办理规划前提如商品房开发，是属于出让土地性质的，但我们这是一块企业土地，划拨的如何办，已经出让到企业名下的土地开发公司用怎么办？
划拨土地想要开发商品房，必须通过土地变性，补交土地出让金。将工业用地变性为商业用地就可以了。出让到公司名下的，还是需要补交土地出让金的。
2、土地招拍挂也有猫腻，究竟怎样有利？
如果土地没有猫腻，那可是好了。土地招牌挂我只经手了一个块。实际上一个公司在地方时间长了，各个方面都是有关系的，土地局也是。从获得消息到最后成功，中间请了无数个人和无数次的饭局。
当时地块拍卖时，还找了几家做陪标的。当时内外关系工作做的比较到位，只有一家和我们死扛。公司老总给了介绍人多少好处，我是不太清楚了，总之这个关键人物，给土地交纳相关税费时减免了不少钱。
3、日照问题如果受到影响，但加层还想，当然除去打点关系，有没更好规避办法？
日照问题是相当普遍的一个问题，我遇到的项目，有两个都有问题。一般城乡建设规划局建筑规划科就算你有关系，人家也不会给你担当这个责任，因为住户投诉中关于日照的问题最多了。只有找做日照分析的了，实际上软件做嘛，只需要改一下某个参数就好了，约出来吃个饭或者喝喝茶，送点东西就能搞定。
加层的问题，我有个例子，规划局当时批的时候是个6层的多层住宅，楼下一层底商。结果盖的时候，除过底商，上面的全部按照复式操作，复式两层算一层。这样下来就能投机取巧点。后来规划局让补做日照分析，结果给做的还是通过的，哈哈，当然有手脚了，他们也没有办法了，就默许了。只是交代，如果以后业主闹事，让自己摆平。
还有个小区，给规划局报建的图纸也是6层，顶层复式，批的是6层的多层，顶层是复式，但是施工图上全部是7层，呵呵。日照分析是勉强通过了，后来业主不愿意，给私了了。
4、办理产权时，1栋商住楼，分别如何办理。特别是比如与企业联合建设，人家的地人家要底商，办产权的前提是商品房，但要过度到企业名下，又如何办理？
商业和住宅办证基本上是一样的，只是交的费用多点。都是先办到企业名下，再给业主办。你这边只是办到公司名下，还要省好多手续呢。
一个地方和地方不同，你可以再咨询下房地产管理局私房科。
以上说的不是很清楚的，请大家谅解，我再给解释。大家共同讨论，相互提高。
[[i] 本帖最后由 全程报建 于 2008-8-4 19:33 编辑 [/i]] 受教
我想知道如何规避人防或者说减少人防面积？
再有就是我想去做报建有没什么经验，如何能让用人单位有“兴趣”？ 你好我刚学习前期，你能否从拿地开始一切都从新写一下，规划啊，红线，测绘啊，（包括审批的单位啊，都写下好吗？
问题
1、老兄介绍了商住楼产权的办理，问题是我现在面临困难，地是企业的非开发公司的，但是双方合作，企业要底商，开发公司卖住宅，完了还要办理商业产权，产权是针对流通的商品房（商铺），象类似的是属于国有企业的性质，怎么具体办商业产权？2、对于土地这块，老兄有没划拨、出让立项或者把国有企业用地转为可办理产权的开发用地案例？
3、还是关注土地这，立项等等整个过程可否详细介绍？
4、老兄有经历和经验，比其他的生动，可否描绘一个流程图？
5、如果可以，老兄可否把其中可以减免的费用（包括经过打点）可以节省的写一下？（比如消防、园林、教育基金、一票制收费等）
知音难觅！！！