jianglianbo 发表于 2008-7-23 16:35

求教酒店式公寓营销

项目位于天津近郊旅游区域,体量1万平米,酒店式公寓,户型二居,150平米左右,周边房价在6000元左右,我们做花园洋房4-5层精装修酒店式公寓,价格要卖到15000元,9月开盘.目前周边量价都跌,请教我们该怎么办,有什么好的营销方法.

camel牧 发表于 2008-7-23 19:35

首先要看你们的项目价值在那里。。。
思考：
目前的市场大环境下，要保证较好的去化量无非是两种途径，一个是降低价格，一个是增加项目附加值。

好，我们项目的附加值在于酒店式公寓，那么是不是这个附加值能支撑比周遍房价高150%的售价呢。

建议：
酒店式公寓是我们项目的定位，那么我们是不是还可以在这个上面再寻找卖点，比如管理公司等，另外，强烈建议降价

理由：
现在的大环境，就好比一个水越来越少的游泳池。开发商们都在忧郁是不是要往下跳，可以肯定的是，越早跳的人，越能保住小命。当然如果有雄厚的资金链，也可以站在上面等老天下雨。

关于降价：
我们要降价，但不是你降价了就能把房子卖掉，关于降多少，怎么降，要有艺术性，降了还得到社会肯定，好评。这里有很多方法可以使用，目前市场上也有很多成功案例。

由于我对天津市场不了解，所以不能给出很具体的措施，发表点小感言，各位前辈砖拍轻点

xyg310 发表于 2008-7-25 09:11

还得是好东西

jianglianbo 发表于 2008-7-25 09:53

感谢朋友热心

我是楼主,我需要说明,这个天津楼盘并没有开盘,即将开盘,但是还没进行客户积累,我求教是有什么巧妙营销手法来迎合我的客户群,我们定位客户群是酒店式公寓投资客为主的客户群.价格战,广告站等方式用途不是很大.

4ever13 发表于 2008-7-25 11:08

做的项目似乎面积大了点 酒店式公寓本身首付成数高 年限少 加上贵项目价格似乎高了点 所以应该策划一下首先把均价降下来些 之前的客户积累可以通过酒会啊 茶会啊 甚至可以是高尔夫聚会来进行 搞的高档点  期间通过卖卡之类的搞给内部认购 搞点优惠
另外还是看你的物业管理公司 酒店式公寓嘛 大打服务牌是重要的

jianglianbo 发表于 2008-7-25 14:01

希望各位朋友多出一些新奇点子

我是楼主，希望大家出点新奇营销点子，主要针对目前环境不好前提下，如何吸引投资客户，不能降价情况下，不变相打折，有没有其它好的方法

rockyyy 发表于 2008-7-26 23:22

我最近调查的一个盘就是选用了十年内代经营管理的模式，前五年以分红形式返还业主（分红数额在业主购房时直接从总房款中扣除），后五年以月租形式返还给业主。

rockyyy 发表于 2008-7-26 23:24

备注：此楼盘也是酒店式公寓

jianglianbo 发表于 2008-7-28 16:40

谢谢，rockyyy指点，但是这种包租形式已经被董事会否定了。

我是楼主，除了包租等营销，大家看看有什么营销亮点吸引投资客没有，不打折，优惠，希望有其他方式。

幸福像花儿一样 发表于 2008-7-29 11:34

面积比较大吧

酒店式公寓,户型二居,150平米左右，旅游区好像比较大吧。又不是稀缺的别墅产品，投资客肯定觉得面积较大，回报小，不愿意下叉，花园洋房做在旅游区而且又是郊区，可能只有度假的才愿意买，这类客户又有多少呢？
我们的酒店公寓做的些小户型，去化得快些。建议你们可以把户型做得多元化一点。
再来就是酒店式公寓的酒店服务要突出。

披头士 发表于 2008-7-29 17:20

我给你个建议

披头士 发表于 2008-7-29 17:24

我给你个建议

你的客户群如果以投资客户为主
建议拆分首付
从此类客户心里层面分析
大多投资客户总希望一下子掏出去的钱少一些
你原先是十万的首付
我现在只要你先付一万或者两万
剩下的首付部分等到房屋结顶或交付是付清
我想不管对于什么项目来说如果你敢承诺首付一万
我想会吸引很多的客户
具体操作方法你可以去细细想
因为是有点违规的

zhangxingwei 发表于 2008-7-30 11:01

我目前即将上市的也是酒店式公寓 在二级市场

我目前即将上市的也是酒店式公寓  在二级市场 ，目前有两种思路
1种是就单纯卖公寓，面积37-50平米  单间配套和1房1厅，这样呢在市场环境不是很好的情况小，销售较为单纯，而且目前并无其他同类公寓销售。
另一种是想精装销售，用一部分做酒店 一部分作为居家 做私产酒店的概念，但价格要高很多，风险是否要大些
现在也是有些犹豫  大家出出主意  谢谢！！

yushenmei 发表于 2008-9-4 11:30

我目前接手的案子也是酒店式公寓，和楼主的情况差不多，精装修，小公寓，不包租。积累的客源也不多，开发商急着要开盘，不知道怎样才能积累更多的客户。

yushenmei 发表于 2008-9-4 11:30

我目前接手的案子也是酒店式公寓，和楼主的情况差不多，精装修，小公寓，不包租。积累的客源也不多，开发商急着要开盘，不知道怎样才能积累更多的客户。

liuming8272 发表于 2008-9-6 08:36

现在酒店式公寓的销售模式

今年已经发生了很大的变化，主要是现在投资的客户比较少。大家都是观望，不知道项目有没有新的投资理念。还是要灌输一些新的想法。挖一挖当地上层次的人员。

XQ4587 发表于 2008-9-17 22:38

如果不改变政策就改变推盘手法吧！

shanlu 发表于 2008-9-18 22:23

这样的方案思路，一两句话怎么说的完呢，不同的思路对于将来的定位也不一样，影响方方面面的环节

牧童的笛子 发表于 2008-9-19 11:10

酒店式公寓的目标客群首先是投资，既然是投资那么目标客户关注的就是投资的价值
1、整个区域的投资价值。（通过政府、旅游区、媒体等共同达成高价值，同时提升项目本身的价值）
2、项目本身的投资价值。（项目本身的价值，由于本项目面积较大，目前的投资者进行投资都非常谨慎，可以通过政府、企业是单位等度假的酒店使用，专门针对这些高收入人群定制vip卡，吸引他们到项目现场体验感受。）
3、中长期价值。（通过各方面、交通、景区价值、产品本身价值凸显描绘价值）
现在市场低迷的情况下，如何吸引眼球，引起关注也是非常重要的一步
1、建立小部分体验区，免费体会未来的居住方式和价值（注意服务和心里体验）
2、现场进行高档聚会活动，例如奢侈品展等，突出项目的价值，频繁在新闻版面出现
3、天津周边和北京、河北相接，可以通过一定的宣传和拓展吸引该区域的目标客户

shengcs888 发表于 2008-9-22 12:40

广告推广的准确性

不论什么项目,在市调的基础上,一定要找到你的目标客户群,否则广告说给谁听?酒店式公寓价格高,档次相对高,产品投入大,这样,成交价格一定是相对高的,所以,应该立足中高消费群体上,点对点的进行结合项目来推广.

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