jiangzhe1111 发表于 2008-7-19 21:48

求助，急！急！急！自己的宣传等于在给别人做，怎么解决？

[size=7]求助！！急！急！自己的宣传在等于给别人做，怎么解决？[/size]
     [size=5]本人在一个三线城市代理一个楼盘，7月初刚刚开盘，到现在为止，基本一天一套，主要宣传以派发宣传单为主，客流量在10组左右，不是很大。最近，在本项目50米的地方又有一个楼盘开售，定价和我们一样，他的位置在我们前面 ，比我们更靠近路口。但他们没有任何宣传，就等于我们每天做的大量宣传，使一部分人分流到他们那去了 结果，我们本来就不是很大的客流量就更少了。当地人根本就不在乎小区的名称，要是来看房必然先经过他们售楼处。怎么才能避免这种状况？静候高人指点，不胜感激！！！[/size]

与高手过招 发表于 2008-7-20 00:24

自言两句

1做好市场调查,分析竞争楼盘的的优势与劣势,
2竞争楼盘与目前你操作的楼盘有何区别,差异在哪里，是绿化比别人多呢，还是户型比别人好，还是规模比别人大．
３三级市场客户不会太在呼概念，主要是价格和位置，所以对方楼盘如果和你很近，哪就得一方面从销售人员能力上下功夫，说服客户．第二，刚才你不是提到行销吗？每天安排一个到两个业务员到对面楼盘门口去守盘，客户看完房出来后让行销员想办法说服客户到你的楼盘来看比较．加上销售技巧与氛围，定能挽救部份客户．
４在付款方式上采取多种付款，如按揭降低首付等，和开发商协商，如首付一万元，总价＊＊万起，来吸引客户．
５老带新，有句话叫重金下面出勇夫，见议可以考虑一套房给老客户２０００左右的劳辛费，或试情况而论，让更多的人在喧传此项目，达到快速销售．
６你这种情况相当于你在抬挢他坐挢，竟争是毕然的，首先心态要平稳，相信自已所卖的房子就是最好的，信心要足．
７客户每次看完房以后问客户住在哪里，要准备到哪里去，如果售楼部有车就直接把客户送达到想到达的地点，他们会觉得你服务周到，二一方面，让客户没有去看第二家的机会，或是减少看第二个楼盘的机会．
希望以上方法对贵方有所帮助，我是加班写的哈，可采就顶两哈，献点花三:lol
　有时间可以与我交流，本人ＱＱ２６１０２４１２７
希望

monster185 发表于 2008-7-20 14:11

把问题简单化，增加一个销售中心即可

挑战人生 发表于 2008-7-21 09:24

1.在宣传单上注明看房用礼品赠送

2.扩大项目名称在派单时强调项目名称

3.做楼盘优劣势分析  扩大项目卖点

4.做好导视工具  

5.开通售楼专车或像燕郊那样设立销使

wewe2008 发表于 2008-7-21 10:39

楼上说的都不错..
                    截流到源头...多设售楼处，派房车直接接送..
                                         司机也不能马虎，最好也懂些营销.
                                                       . .拉家常中把握客户的需求、心理..
                                             个人对营销人员，他们有较大的戒备心理..

wewe2008 发表于 2008-7-21 10:41

更正:   个人觉得..他们对营销人员有较大的戒备..

鑫然房产 发表于 2008-7-26 21:20

:lol

rockyyy 发表于 2008-7-26 23:05

消费有一种心理：哪家的东西好卖买哪家

所以，制造人气很重要，打响广告很重要，尽量把横幅挂大挂醒目，销售员积极与热情服务当然还是重中之重，但切记不可表现得要求着客户买，这样会起反作用。

仅此愚见。。。

966289chang 发表于 2008-7-26 23:15

问题的直接解决办法是

设置导视牌，路标，道旗，将客户直接引领至售楼部，结合2#   4#的意见效果更佳。

rsly888 发表于 2008-7-27 16:42

和我们的情况一样！偶竞争力

但是，我们对面的产品和人员都很差，没有竞争力。我们也在做广告，广告上面把“我有人无”的东西重点宣传，这样客户基本都会来你这个地方。你不能简单的看到你的广告来人都去了他们那边，你还应该看清楚，他的位置好，变相的给你做了宣传。毕竟相距很近，人们来后肯定是两个楼盘都看。所以，你得“明修栈道，暗渡陈仓”，不断变换策略。

linjg 发表于 2008-7-27 16:52

哈，这个问题解决要江湖点啊，先不要论什么定位啊，楼盘优势啊，把自己辛苦发传单的客户拉来是第一位了。建议：
1、在路口摆个帐篷，放几个人指引啊
2、发传单的时候人员要口头交代，或者要在宣传单上加倍注明位置
其他别人不守游戏规则，按就非常规进行了

zxf3w 发表于 2008-7-29 16:59

唯一的也就是最有效果的，把你的售楼处搬到t他前面，把你的售楼处建大点、漂亮点

a8650a 发表于 2008-7-30 10:56

急什么~别急

这有什么好急的.

客户看房肯定是要货比三家.找出你们的卖点,做好产品优劣势分析.特别是你们前面的楼盘,最好做好站在他们沙盘前就能介绍他们楼盘。

广告这点钱省下来又怎么样?打到房价里去,1平方能省个30块?再说30块对客户来说吸引力比一个好楼盘更重要?

他不打广告就更好了.对方是看了你们广告来的,是被你们吸引过来的.而对方楼盘呢?只是顺便去看看,不光对对方楼盘的卖点不清楚,且目的性不明确,因为他们最终的目的地是你们楼盘.只要找准对方楼盘的劣势,在介绍自己楼盘的时候顺带轻描淡写的提上2句,还怕客户不买你们楼盘吗?但我想对方楼盘的销售员在跟客户聊天时不会傻到说"哎~先生,你有没有去对面XX楼盘看看"

LZ别急~没见过哪个楼盘不打广告能卖的好的.他们最多也就是拾点你们的面包渣吃吃.:lol

黑精灵 发表于 2008-7-30 11:43

同意一楼观点，在二，三线城市，人们更注重的是价格和位置。概念对他们来说用处不大。多做些活动来展现项目优势。

冯呈彦 发表于 2008-7-30 13:05

造势

要门庭偌市

123木头人 发表于 2008-7-30 13:26

说两句

第一反应：这个盘和对手的盘个性上没什么差别，说白了就是很一般，你们也只是在按套路上来做这个项目，这是从以上描述得到的映像，不知准确否？

对手截流，其实想想原因，无非是客户觉得两者没差别，甚至于地段上他还要好于本案，这样看来我们的任务和突破就是找到本案的差异性卖点，说白了，就是给客户的利益承诺不一样，甚至比对手更有诱惑力。

建议：
一、有奖竞猜。请客户参与找出本案的卖点，利用NP，电台，可以迅速建立本案差异性形象。
二、价格优惠。每天前多少名现场看房的优惠1000或5000，等。其实价格是对客户最大的杀手锏，如果价格足够吸引，客户最终会选择本案的。

bbmins 发表于 2008-7-30 13:58

看看去它楼盘的都是哪些人,把握住客户信息,然后组织人员跑到对方客户单位组织团购,给予折扣吸引客户.

jianglianbo 发表于 2008-7-30 14:21

知己知彼，百战百胜

1、哥们，不是说你，做为一个炒盘手，早应该别人开盘前了解竞争对手情况，在对手开盘前先一步进行市场竞争了。先说一些通常小手段。
首先要分析自己产品优势，例如外立面，户型、园林等优势来进行宣传。
第二周末或节日送一些销售现场小礼品或组织抽奖活动等。
第三、在他们售楼处附近作户外引导，让客户直接先到你们项目，
第四、最后最坏一步就是拉客户，既然你能发单子，当然也能拉客户，（从它们售楼处门口拉客户)。
2、正规手段就是要造势，宣传你们项目定位不同，档次高于他们项目，但是价格确不贵
炒作手法比较多——知名文化形象代言人（城里知名知识分子）
可以搞个红酒会，雪茄会，反正是你们城市不多见高档聚会，抬高项目档次，邀请一些领导，名人什么的，要把自己项目档次定位高端一些。

飞雨冰星 发表于 2008-7-30 17:11

小说！

1、市调了解对手楼盘的优势和劣势（包括细节方面）
2、树立销售信心，为销售人员打气！（必先利其器）
3、楼盘的导视牌或截流（客户流量）
4、发展老带新业务活动（酒香不怕巷子深）
5、狭路相逢，勇着胜！！！！！！
:victory: :victory: :victory: :victory: :victory: :) :) :) :) :)

kkllaaee 发表于 2008-7-31 16:52

客户都是这样
货比三家肯定会选好的那家
首先彻底摸清竞争对手情况
知己知比百战百盛吗
另外找出本售楼与竞争楼盘差异之处打差异广告吸引顾客
三、做路旗引导，从竞争对手路口一直做到项目售楼处。
四、阴招攻击对方，暗地防风对方连广告都不打肯定资金有问题，从而住宅品质难以保证。:lol

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